深圳地鐵凈利潤驟降：從“最賺錢”到連續(xù)三年下滑，站城一體化業(yè)務(wù)成關(guān)鍵

深圳地鐵凈利潤驟降：從"最賺錢"到連續(xù)三年下滑，站城一體化業(yè)務(wù)成關(guān)鍵

深圳地鐵：曾經(jīng)的房地產(chǎn)巨頭，如今凈利潤三連跌

曾經(jīng)以“最賺錢”著稱的深圳市地鐵集團有限公司（簡稱深圳地鐵），近來似乎低調(diào)了不少。隨著房地產(chǎn)市場的降溫，深圳地鐵的凈利潤自2021年起連續(xù)三年呈現(xiàn)下滑趨勢，從2020年的高峰——111億元降至2023年的7.89億元，且在今年一季度錄得18.57億元的凈虧損，相比去年同期虧損進(jìn)一步擴大了97%。

盈利模式轉(zhuǎn)變，站城一體化開發(fā)遇挑戰(zhàn)

深圳地鐵的盈利主要來源于站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)和地鐵運營兩大部分。盡管地鐵運營長期虧損，但站城一體化開發(fā)及其沿線物業(yè)增值效應(yīng)彌補了這一短板。然而，2023年，深圳地鐵的站城一體化開發(fā)板塊營收下降了8.26%，至147.23億元，營收占比減少至58.53%，毛利率也由54.62%降低至37.40%。這表明，盡管深圳地鐵過去大規(guī)模的土地擴張帶來了負(fù)債率的上升，但這種策略在當(dāng)前市場環(huán)境下遇到了挑戰(zhàn)。

戰(zhàn)略收縮與未來發(fā)展

面對市場變化，深圳地鐵已開始調(diào)整策略，2023年拿地金額銳減至37.2億元，新增土地貨值約為108.7億元，顯示出明顯的收縮跡象。盡管如此，深圳地鐵仍保持著較高的融資能力和現(xiàn)金流安全，其資產(chǎn)負(fù)債率為56.11%，短期債務(wù)增速較快，但充足的銀行授信余額為4308.45億元，保證了備用流動性。

站城一體化業(yè)務(wù)的機遇與風(fēng)險

盡管站城一體化業(yè)務(wù)仍是深圳地鐵的主要營收來源，但其收入確認(rèn)與銷售回款之間存在錯配。報告指出，由于房地產(chǎn)市場的不確定性和項目開發(fā)周期的影響，深圳地鐵的項目銷售去化情況在未來需要密切關(guān)注。截至2024年3月末，深圳地鐵還有約788.07億元的投資需求，投資壓力依然存在。

市場競爭加劇，銷售表現(xiàn)波動

在競爭激烈的深圳房地產(chǎn)市場，深鐵置業(yè)的表現(xiàn)呈現(xiàn)出波動性。2023年，深鐵置業(yè)的操盤銷售金額下降了47%，但今年1-5月，其流量銷售金額仍排名第二，顯示出公司在市場中的韌性。

總體來看，深圳地鐵正經(jīng)歷轉(zhuǎn)型期，如何在新的市場環(huán)境中鞏固站城一體化業(yè)務(wù)的優(yōu)勢，以及平衡負(fù)債和盈利能力，將是其未來發(fā)展的關(guān)鍵。

來源：每日經(jīng)濟新聞

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