北京“老破小”要升值了

哈嘍大家好，我是血拼哥！

2024年，在多種因素加持之下，“老破小”的價值被重新評估了。

從去年下半年開始，各地“老破小”賣爆的消息就沒斷過。

北京300萬以下“老破小”成交一路上漲，

也是北京近半年唯一成交量占比上漲的價格段。

原因無他，價格是真的香。

血拼哥也匯總了一下北京城六區(qū)內300萬以下兩居房源的情況，感興趣可以后臺回復【老破小】查看。

查看北京危舊樓房改建相關政策全文，后臺回復【改建】，獲取！

如果說房子的價格等于“地價+產(chǎn)品”，那么老破小的價格組成中，產(chǎn)品價值可以忽略不計，幾乎只剩下地價，甚至比土拍價格更低。

有些“老破小”租金直逼月供，價格非常實在。

相比價格依舊高高在上的新房，“老破小”甚至還有周邊配套“確定性”的優(yōu)勢。

于是，務實的“年輕人”和價格實在的“老破小”一拍即合。

似乎一切都很完美，唯一的問題是，

這些“老破小”的未來在哪呢？

最近，北京城市舊改正在給出越來越清晰的答案。

No.1 原拆原建 升值空間變大

近日，海淀科源社區(qū)迎來了“原拆原建”的改造通知。

該社區(qū)建于上世紀50年代，多為簡易筒子樓，年久失修，漏水漏電，問題層出不窮，住在這里的許多退休科研人員的生活品質堪憂。

此前，小區(qū)13到15號樓曾作為第一批北京歷史建筑進行過翻修，其他樓棟從來沒有進行過改造，墻體破損發(fā)霉……

從2022年開始，就有媒體關注報道過這里的問題，時隔兩年，近日，該小區(qū)終于迎來改造消息，雖然還不是動工，但是已經(jīng)開始著手確定改造方案，征集意見。

該小區(qū)目前的情況是，針對改造范圍內樓棟的不同戶型，改造組設計了多個方案。要跟居民確認方案后才能開始推進下一步。

而像海淀科源社區(qū)這樣能爭取到原拆原建的社區(qū)，這兩年正在逐漸增加。

去年馬家堡路68號院2號樓，勁松一區(qū)114號樓、光華里5號樓、6號樓、樺皮廠胡同8號樓等陸續(xù)傳出“原拆原建”改造消息。

令人驚喜的是，“原拆原建”工程難度被攻克，且所需費用相比購置新房要少不少！

以樺皮廠胡同8號樓為例，該樓原拆原建一共耗費工時3個月！

據(jù)項目承建方中建海龍科技介紹，該項目90%以上的建筑工序在工廠內完成，再將預制的模塊運送至施工現(xiàn)場裝嵌成完整建筑，現(xiàn)場工作量大幅度降低，相較傳統(tǒng)建造方式工期縮短80%。

且資金方面，采用“政企民共擔”模式，居民主要承擔原住房面積中扣除財政補貼后的不足部分以及改建后房屋新增面積的成本。

而經(jīng)歷了原拆原建的樺皮廠胡同8號樓不僅居住品質有了質的飛躍，本身價值也看漲了。

一名北京中介人員在報道中透露，該樓擁有絕佳的地理位置，且北京二環(huán)內老小區(qū)居多，帶電梯的新房屬于稀缺資源。該居民樓附近的老舊小區(qū)平均單價在11萬元/平方米左右，新建成的電梯房預計單價可達13萬元/平方米。

原拆原建給了“老破小”新生，也給了住在內里的居民更多信心。

No.2 復制 需要建立長效機制

原拆原建模式是值得肯定的。

業(yè)內認為，原拆原建對房地產(chǎn)市場不會帶來沖擊，對地方政府不會增加公共服務設施配套負擔，居民生活品質也能得到極大提升，這種模式會起到很好的導向作用。

北京近兩年在試點，也有相關《意見》依據(jù)。

2020年6月，北京印發(fā)《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》，提出在遵循區(qū)域總量平衡、戶數(shù)不增加的原則下，可通過翻建、重建或適當擴建方式，對危舊樓房進行改造。

*《意見》中關于改建范圍的規(guī)定

通過北京已經(jīng)落地的幾個試點案例可以發(fā)現(xiàn)目前北京原創(chuàng)原建項目特點：

1. 評定為危房，目前的幾個試點小區(qū)都是被評定為D級危樓，甚至發(fā)生過局部坍塌事件的。

2. 成本可控，目前試點都是低容積率的低層小板樓，成本可控。

3. 溝通成本較低，目前北京的幾個試點都是戶數(shù)不多，溝通成本可控的情況。

4. 居民出資較少，重建的資金來自政府補貼、產(chǎn)權單位、居民以及社會資本，幾個試點中，居民最多只出幾萬元。

同時我們也注意到，要復制推廣原拆原建并不容易，

首先就是錢的問題，北京老舊小區(qū)改造項目較多，政府財政補貼很難全覆蓋，如果居民出資太多，改建工程必定受阻。

其次，原拆原建中很多流程需要集團決策，很難達成共識。

比如決策要建成一個什么樣的房子，是造價3000元/平方米的房子還是造價5000元/平方米的房子，這需要形成共識。

房子改造完了以后，是否要增加附屬功能，比如配套設施和地下車庫，這既涉及成本，又涉及使用。不是所有居民都會同意修地下車庫，因為這會增加很多成本，不開車的居民很可能會反對。

這時候，引入社會資本，讓社區(qū)運營良性循環(huán)是非常有效的解決方式，但是如何引入呢？也不是所有社區(qū)都有相同的條件。

不過，“原拆原建”模式已邁出重要一步，隨著技術升級，建筑成本總有希望降低，再降低。

事實證明，只要城市在發(fā)展，硬件問題總有被技術升級解決的一天，而我們目前的擔憂很有可能是“刻舟求劍”。

真沒必要被網(wǎng)上言論恐嚇，買房還得依據(jù)自身需求。

No.3 老破小，還有其他路走

目前市區(qū)老破小的未來有棚改拆遷、原地重建、老舊小區(qū)改造、加裝電梯等等不同的出路。

老舊小區(qū)改造< 加裝電梯<拆除原地重建

難度是依次遞增的，概率是依次遞減的。

所以剛需必須認清的現(xiàn)實是，不是所有老破小都能改建。

當然，不改建也并不意味著老破小會越來越差，直至無法居住。

因為我們也在完善房屋體檢制度。

新加坡就有類似的規(guī)定，不管多少年前造的房子都要進行定期粉刷，這樣再老的房子任何時候看起來都很干凈，而不是破舊的感覺。同時包括房屋的設備，如管道要定期檢查更換等。

這樣房子通過經(jīng)常性的小修小補，建成50年都可以正常使用，而不需要整棟樓進行改造。

近年來，住建系統(tǒng)正在推進基于住房、小區(qū)、社區(qū)、街區(qū)層面的城市體檢，城市更新工作也是秉持“先體檢后更新，無體檢不更新”的原則。

換個角度來看，雖然原拆原建對居民是件好事，如果當年這個房子建筑結構上沒問題，定期檢查維護，就少了很多折騰。

最后，你贊同原拆原建這種方式嗎？你有什么想說的？

最后的最后，說下共產(chǎn)房消息：

順義共產(chǎn)房潮白水悅正在網(wǎng)申登記中，7月20日結束，此次面向人群更廣泛，有需要的朋友別錯過；

昌平共產(chǎn)房未來硯園網(wǎng)申登記結束，最終4096戶家庭確認申購，資格審核公示，明天開放查看！有需要的朋友記得明天戳小程序查看，需要復核的也抓緊別錯過！具體公告可以戳文末左下角【閱讀原文】查看。返回搜狐焦點首頁，查看更多

相關知識

端午假期多地二手房成交較去年增長 “老破小”熱度較高
74㎡老破小改成“大平層”學區(qū)房
夢想改造家|暖改上?！袄掀菩　?，品質煥新「迷宮一樣的家」
3平老破小變身顏值廚房樣板間!京東11.11“廚房7天快改”
京東11.11“廚房7天快改”讓老破小換新顏 終結十余年做飯煎熬
老破小舊房改造：如何解決平面布局不合理和空間擁擠問題？
北京金府大院老房翻新
陶然湖景北京老房翻新
一個視頻，帶你見證北京老房裝修變遷！
老破小7天快改成高顏值 京東11.11攜尚品宅配推出廚房極速煥新方案

網(wǎng)址: 北京“老破小”要升值了 http://tifacciolafesta.com/newsview110776.html