時隔23年，東四環(huán)豪宅入市！售價翻了近10倍

東四環(huán)，罕見上新了。

時隔23年，和記黃埔（李嘉誠旗下公司）打造的項目御翠園開盤了。

01

這個項目屬于“老地新推”，2001年和記黃埔以7個小目標(biāo)拿下姚家園地塊，總建筑面積約40萬平方米，當(dāng)時拿地樓面價約1750元/平米。

后陸續(xù)打造逸翠園（逸翠園南區(qū)、逸翠園北區(qū)）、御翠尚府、如今的御翠園。

地塊最早推出項目是在2005年，一期項目逸翠園開售，均價約9000元/平米，2011年推出御翠尚府，均價約2.9萬/平米。

ps：目前逸翠園和御翠尚府二手房，在海鮮中介掛牌均價為8.9萬/平米。

此后直至2019年，御翠園亮相，并頻頻傳出入市消息，但多種原因又沒了下文。

到去年7月項目拿下預(yù)售證，近期終于開售，單價9萬+/平米。

時隔近20年，項目售價翻了近10倍，利潤空間翻了近50倍。

據(jù)說，項目曾在2021年報出12萬/平米的價格申請，但因太貴沒批（彼時市場正旺，11.2萬/平是北京新房價格隱形紅線）。

不過來到2024，9萬+也是沒少賺了。

這一波囤地捂盤，多是港資房企常用操作。據(jù)中房報報道：

“以長實系為例，過去30多年其在內(nèi)地相繼開發(fā)了30多個項目，其中僅1/3完工，開發(fā)速度少則3~5年，多則20余年。”

內(nèi)地房企喜歡“高周轉(zhuǎn)”賺快錢，港資則是善于放長線“慢周轉(zhuǎn)”。

02

不同于近幾年朝陽入市的一大波“荒地”新盤，御翠園位置非常不錯。

地處東四至五環(huán)間，姚家園北一路和北二路之間，緊鄰朝陽體育中心。

距離項目300米左右是地鐵3號線姚家園站，6月15號，3號線一期線路已開始空載試運(yùn)行，預(yù)計年內(nèi)將正式開通。

屆時6站直達(dá)東二環(huán)東四十條站，且可換乘2號線、14號線、17號線、10號線等，日常出行將更加便捷。

自駕出行，項目向南直通青年路、朝陽大悅城；沿姚家園路向東1.5公里可到達(dá)東五環(huán)平房橋，向西3公里達(dá)到東四環(huán)、朝陽公園。

朝陽成熟板塊，地段沒得說，周邊的配套建設(shè)也很完善。

教育方面，附近有安民學(xué)校、北京市第二中學(xué)朝陽學(xué)校、北京市潤豐學(xué)校（東校區(qū)）、國美家園小學(xué)、北京市朝陽區(qū)體育運(yùn)動學(xué)校等配套。

商業(yè)方面，有活力東方購物廣場、姚家園萬象匯、達(dá)美中心廣場、朝陽大悅城、金隅嘉品Mall等多個商場可選。

醫(yī)療上，附近有和睦家、民航總醫(yī)院、北京華信醫(yī)院、漢典中醫(yī)醫(yī)院、北京京醫(yī)中醫(yī)醫(yī)院等，可滿足日常就醫(yī)需求。

03

產(chǎn)品方面，御翠園由8棟16-18層高層住宅和18棟聯(lián)排別墅組成。

平層戶型面積為135㎡、140㎡、180㎡、185㎡（共1024戶，兩梯兩戶），聯(lián)排戶型面積330-400㎡（共228戶），均為毛坯交付。

來看部分戶型圖：

建面約140平三居，南向兩面寬，兩個次臥朝北，廚房較小，另外帶個窄小的儲藏間；整體看戶型并不是當(dāng)下的主流設(shè)計，格局略顯老派。

建面約185平米三居，大三居格局和140平產(chǎn)品差不多，整體戶型偏狹長，和當(dāng)下的設(shè)計相比肯定會差點。

不過一般這種“陳年老盤”，都很難避免“過時”的問題。

東四環(huán)一帶地段屬實不錯，改善產(chǎn)品也比較稀缺。如果放在2021年，項目可能接受度會不錯。

但2024，五環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)加大，且豪宅產(chǎn)品卷到飛起。

前些年的設(shè)計，能滿足如今更挑剔的購房人嗎？

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