首頁即時動態(tài) 北京，驚現(xiàn)“鶴崗化片區(qū)”

北京，驚現(xiàn)“鶴崗化片區(qū)”

來源：家居百科時間：2024年07月18日 20:41

哈嘍大家好，我是血拼哥！

今年的北京樓市真的大不一樣了。

以往預(yù)算200-300萬，除了遠(yuǎn)郊老破小，在北京基本沒啥選擇，

但是現(xiàn)在，這個預(yù)算可以在城區(qū)上車臨鐵房了，而且北京首套首付最低20%落地，也就意味著手握30-50萬首付，就可以上車一套200萬左右的低總價房子。

后臺回復(fù)「老破小」查看城區(qū)300萬以下二手房情況

后臺回復(fù)「表格」查看北京總價150萬起，不同總價段新房情況

這種事放2018年，即便當(dāng)時共產(chǎn)房限競房遍地，也不敢想象。

不過更炸裂的還在后頭！

6月媒體瘋傳，#張家口6萬買兩室一廳#。

環(huán)京正在“鶴崗化”

雖然之后很快挖出該房源有產(chǎn)權(quán)問題，所以折價，但是大中介顯示，該小區(qū)，總價10萬元左右的房源還有數(shù)十套。

這里距離北京僅僅100公里左右。

“鶴崗化”居然還能有和北京沾上邊的時候，2024年確實太魔幻了，

環(huán)京6萬一套房的消息我還沒消化，近日，又看到有經(jīng)濟(jì)學(xué)大佬，財經(jīng)評論員分析

北京片區(qū)房價驚現(xiàn)“鶴崗化”。

No.1 北京哪里“鶴崗化”了？

大佬給出了一套標(biāo)準(zhǔn)：

北、上、深是房價最高的城市，三個城市均價接近。如果一個片區(qū)出現(xiàn)大量均價低于1萬元/每平方的二手住宅，可以認(rèn)為“鶴崗化”開始了；如果均價低于8000元，則就比較典型了。

延慶的低價房源中驚現(xiàn)均價5400元的70年產(chǎn)權(quán)住宅。

所以延慶的樓市，有“開始鶴崗化”的趨勢。

密云雖然距離中心城區(qū)比延慶近，全區(qū)住房均價更高一些，但部分片區(qū)鶴崗化的趨勢反而更典型一些。

之后列舉密云的部分低價二手房，單價低于8000點(diǎn)不算很稀缺，至于單價低于1萬元的就更常見了。

所以，密云也是“開始鶴崗化”的城區(qū)。

那么，北京延慶、密云真的已經(jīng)“鶴崗化”了嗎？

為什么有的地方會“鶴崗化”？

No.2 當(dāng)心“鶴崗化”BUFF疊滿的地方

首先了解下“鶴崗化”是什么意思，

鶴崗，是中國地級市平均房價最低的地方，能源枯竭后，城市產(chǎn)業(yè)乏力，于是城市缺少活力、房價貶值，

之后，“鶴崗化”就成了專門形容同類城市的代名詞。

最近，財經(jīng)媒體“智谷趨勢”做了一個統(tǒng)計，全國至少有95個城市，已經(jīng)“鶴崗化”。

但是當(dāng)“鶴崗化”用在一個城市的區(qū)域的時候，我覺得小題大做了。

理由很簡單，北京16個區(qū)定位不同，不是所有區(qū)都要死磕GDP的，密云延慶在城市規(guī)劃中的定位一直是生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，這些地方從來不是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的標(biāo)的。而且生態(tài)涵養(yǎng)、水源保護(hù)地，原本就人少，房價怎么可能堅挺。

而且北上深三個城市大小都不一樣，都沒分析距離、產(chǎn)業(yè)分布等情況，單純因為房價一萬以下就說人家“鶴崗化”，是不是太草率了。

不過大佬分析還是有警示作用的，雖然舉例極端了點(diǎn)，但是北京，乃至環(huán)京，這一輪下滑明顯的區(qū)域，你看看是不是精準(zhǔn)踩中了以下三個坑。

當(dāng)心“鶴崗化”BUFF疊滿的地方：

BUFF1，樓市分化加劇，未來分化還將繼續(xù)。

李嘉誠曾有一條關(guān)于房地產(chǎn)投資的名言：“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”。

地段之所以重要，是因為它包含了很多內(nèi)容。比如是否在城市中心，周邊是否有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、精英人群，是否有好的學(xué)位、交通、商業(yè)、醫(yī)療等配套等。

尤其北京這樣的城市，即便在高速城鎮(zhèn)化的時期，核心地段也沒有發(fā)生變化。

從清代至今，北京最貴的一直西城和東城，外圍和南城較低。雖然朝陽、海淀崛起了，東西城有點(diǎn)空心化，但沒有改變二環(huán)內(nèi)的優(yōu)勢地位。

這是因為權(quán)力中心沒有變，城市的核心人文價值承載區(qū)沒有變化。

或許有人會反駁：北京市委市政府都遷到通州了，怎么能說北京行政中心沒有變？

這個很簡單，要看最高行政中心，不能看二級行政中心。

北京屬于拆除城墻（老城壁壘）比較早的大城市，中心城區(qū)可以不斷升級，所以中心往往比較穩(wěn)定，只是略微擴(kuò)大而已。

大城市中心城區(qū)配套好的房子有長線價值，如果你買到差的片區(qū)，哪怕在一線城市，也只能接受鶴崗化的結(jié)局。

當(dāng)然，分化也存在于房子品質(zhì)本身，隨著保障房市場建立，同樣受眾是剛需群體的低總價房源勢必受到?jīng)_擊。

當(dāng)然，對于北京，這個過程不會太快，不過在考慮這部分房子的朋友一定心中有數(shù)，別抱太大期望，做好需求評估和預(yù)期管理。

BUFF2 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)很重要

產(chǎn)業(yè)的背后就是人，是一個個鮮活的有效需求。

所以但凡是個新房都會跟你聊聊產(chǎn)業(yè)，但有時候這個因素也會失效。

大家總會私下小聲蛐蛐，“京津冀城市群正在一步步向「北京都市圈」收縮”。

跟南方一超多強(qiáng)比，京津冀確實一言難盡。

而根據(jù)國家發(fā)改委的定義，都市圈的范圍一般以1小時通勤圈（大概50-100公里）為半徑。明顯輻射范圍有小了。

另外，北京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)又是三產(chǎn)絕對占主導(dǎo)——2023年北京第三產(chǎn)業(yè)占比高達(dá)85%，比長三角的上海足足高出10個百分點(diǎn)，而北京的工業(yè)增加值（6525.6億元）在全國只能排到第11名，僅為上海的56%。

服務(wù)業(yè)的特質(zhì)決定了北京無論人口、產(chǎn)業(yè)都更傾向于集中分布。

小聲蛐蛐，難怪北京幾次強(qiáng)力疏解外遷產(chǎn)業(yè)，但總體效果并不明顯。

同時，由于北京周邊的天津、河北產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏重，產(chǎn)業(yè)實力太弱，無法與北京形成產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，難以承接北京外溢的許多資源。

這幾方面因素決定了，盡管北京很強(qiáng)，但環(huán)京依舊很難。北京不夠集中的地方，也略費(fèi)勁……

BUFF3 人口

房地產(chǎn)走勢，短期看政策，中期看土地，長期看人口。

在需求端，中國的人口增長已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)，且城市正在邁入老齡化。

北京作為超一線城市，人口流入完全可以彌補(bǔ)屬地出生率下降的問題，但是人口流到各個片區(qū)卻并不平均。

以下是除了城六區(qū)，北京其他10個區(qū)過去幾年的常住人口增長情況。

可以明顯看出，除了通州有政策搬遷因素外，靠近產(chǎn)業(yè)、軌道交通更具優(yōu)勢的一南一北，昌平、大興常住人口增長最高，順義緊隨其后。

這說明凈流入人口越多，該片區(qū)對外地人的吸引力越大，而人多又會倒逼配套完善、政策扶持，服務(wù)升級，住房供應(yīng)增加，最后選擇在這里定居的人也會多起來，反之亦然。