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8月房企直面償債高峰，誰家從容誰家焦慮？

來源：家居百科時間：2024年08月21日 12:51

8月，正值房企還債高峰，多家房企發(fā)布有關(guān)兌付信息，既有旭輝集團(tuán)償債資金尚未全額到位、正在全力籌措資金，并保證在寬限期內(nèi)盡快完成償付工作，也有富力地產(chǎn)3筆票據(jù)未能在到期前支付利息，正在商討解決方案。雖然7月份國家統(tǒng)計局房企到位資金數(shù)據(jù)顯現(xiàn)出融資情況有改善的跡象，但房企在還債高峰，仍然面臨不小的壓力。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于近期房企融資依然較為低迷，再加上房地產(chǎn)銷售未完全復(fù)蘇，因此未來仍可能會有房企出現(xiàn)債務(wù)違約事件，流動性問題仍需要注意。

還債高峰來臨，房企集中兌付

8月份是房企還債高峰。克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月份65家房企有19筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為267億元，環(huán)比減少42%。而8月份65家房企將有26筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后則達(dá)到402億元，環(huán)比增加51%。

這從近期房企發(fā)布的兌付安排中可見一斑。8月19日，廈門國貿(mào)發(fā)布2021年度第六期中期票據(jù)兌付公告，發(fā)行總額9億元，利率為3.98%，到期日為8月25日。

此外，8月15日，金輝集團(tuán)發(fā)布2023年度第一期中期票據(jù)的付息安排。該債券的債項余額維持在8億元，本計息期的債項利率為4.0%，兌付日定于8月24日。本期應(yīng)償付的利息金額為3200萬元。

8月15日，珠江實業(yè)也宣布2021年度第二期中期票據(jù)的兌付安排。該債券的債項余額維持在15億元，本計息期的債項利率為4.85%，利息兌付日為8月23日，本期應(yīng)償付的本息金額為15.73億元。

與此同時，也有不少房企發(fā)布提前兌付、回售的公告。比如，石榴集團(tuán)8月16日發(fā)布公告稱，提前兌付了即將于8月20日到期的“19石榴04公司債”，共計9億元本息，至此，總額35億元的“19石榴01-04公司債”已全部如期兌付。石榴集團(tuán)表示，本次公司債券兌付以后，預(yù)計未來兩三年內(nèi)不再有大額剛性兌付。

8月19日龍湖集團(tuán)對外稱，近日完成“21龍湖05”債券的回售，回售金額達(dá)到19.991億元。至此，龍湖集團(tuán)在2024年內(nèi)已累計兌付境內(nèi)信用債107億元。完成此次回售后，龍湖集團(tuán)2024年內(nèi)剩余到期的公開債務(wù)為12月份回售到期的10億元。

融資仍處低位，個別房企債務(wù)違約

雖然7月份未有房企出現(xiàn)債務(wù)違約事件，不過，在8月集中兌付期，融資額并未大幅提升的情況下，房企的債務(wù)違約在所難免。

8月11日，富力地產(chǎn)發(fā)布內(nèi)幕消息公告，披露怡略有限公司發(fā)行的三筆優(yōu)先票據(jù)寬限期已屆滿，鑒于集團(tuán)目前面臨的現(xiàn)金流壓力，“怡略票據(jù)”未在到期前支付利息。

根據(jù)公告，富力地產(chǎn)于2024年5月完成了ONE Nine Elms項目的出售及相關(guān)同意征求，通過償還項目貸款和注銷“怡略票據(jù)”，降低了公司的債務(wù)規(guī)模。富力地產(chǎn)表示，公司正與票據(jù)持有人商討友善解決方案，將繼續(xù)密切關(guān)注事態(tài)發(fā)展并考慮所有可能采取的行動。

此外，8月14日，旭輝集團(tuán)披露了關(guān)于2022年度第一期中期票據(jù)的寬限期內(nèi)付息及分期兌付（第二次）安排的詳細(xì)信息。該債券的債項余額為9.9億元，本計息期債項利率為4.75%，于8月14日支付債券的本金1000萬元及相應(yīng)利息。但是截至8月14日，旭輝集團(tuán)表示，公司正在全力籌措資金，但因資金調(diào)撥等原因，償債資金尚未全額到位；公司鄭重承諾務(wù)必加大資金歸集力度，保證在寬限期內(nèi)盡快完成上述本金和利息償付工作。

事實上，雖然房地產(chǎn)行業(yè)到位資金降幅連續(xù)4個月小幅收窄，資金壓力邊際改善，但是到位資金較去年仍有較大降幅。8月15日，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約6.19萬億元，同比下降21.3%。其中，國內(nèi)貸款9216億元，下降6.3%；利用外資17億元，下降45.0%；自籌資金約2.2萬億元，下降8.7%；定金及預(yù)收款約1.87萬億元，下降31.7%；個人按揭貸款8748億元，下降37.3%。

對此，諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，從各個資金來源數(shù)據(jù)來看，7月份降幅均出現(xiàn)收窄局面，其中利用外資降幅收窄力度最大，降幅收窄6.7個百分點，其次定金及預(yù)收款收窄2.4個百分點。在“5·17”政策效應(yīng)帶動下，6月份成交創(chuàng)年內(nèi)小高峰，帶動定金及預(yù)收款降幅持續(xù)收窄。但從絕對值上看，到位資金較去年仍有較大降幅，同比降幅超20%，仍具備較大改善空間。

另外，從7月來看，克而瑞統(tǒng)計顯示，65家典型房企的融資總量為523.46億元，環(huán)比增加63.8%，同比減少9%。單月的融資規(guī)模創(chuàng)下了2024年以來的新高，主要是因為萬科獲得了326.66億元的銀行貸款。7月房企債券發(fā)行了150.5億元，環(huán)比減少2.9%，同比減少55.6%。

整體來看，中指研究院分析師楊驍表示，1-7月，信用債發(fā)行金額2028.1億元，同比下降29.0%；海外債發(fā)行金額67.0億元，同比下降39.5%；ABS（資產(chǎn)支持證券）發(fā)行金額1048.0億元，同比下降34.6%。

克而瑞分析人士認(rèn)為，由于近期房企融資仍然較為低迷，再加上房地產(chǎn)銷售仍未完全復(fù)蘇，因此未來仍有可能有房企出現(xiàn)債務(wù)違約事件，流動性問題仍需要行業(yè)注意。

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