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保利未能“保利”：歸母凈利降四成、經(jīng)營現(xiàn)金流凈額大幅下降

來源：家居百科時(shí)間：2024年08月22日 10:31

保利發(fā)展上半年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額約為-171億元，大幅下降339%。

規(guī)模位居行業(yè)第一的保利發(fā)展交出了一份令外界“驚訝”的中期成績單。

在這份成績單中，保利發(fā)展上半年?duì)I收微增，歸母利潤同比下滑近四成，而近年來備受房企關(guān)注的關(guān)鍵指標(biāo)——經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額卻約為-171億元，大幅下降339%。

同時(shí)，在發(fā)布中期報(bào)告的當(dāng)天，保利發(fā)展還同步發(fā)布了一份高達(dá)95億元的募資預(yù)案。

這兩則消息讓保利發(fā)展再次身處“聚光燈”下：在成功沖上行業(yè)規(guī)模的“頭把交椅”之后，保利發(fā)展凈利為何“失速”？資金層面會(huì)否面臨壓力？

上半年歸母凈利潤跌破百億，毛利率16%

保利發(fā)展中期業(yè)績報(bào)告截圖

今年上半年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入約1392.49億元，同比增長1.66%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約74.20億元，同比下降39.29%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約72.30億元，同比下降38.35%。

這是保利發(fā)展自2013年以來首次在上半年度出現(xiàn)歸母凈利潤、歸母扣非凈利潤負(fù)增長的情況。從規(guī)模看，2020年-2023年度上半年，保利發(fā)展的歸母凈利潤均在百億元以上，這是其近5年來上半年度歸母凈利潤首次跌破百億元關(guān)口。

對(duì)于上半年歸母利潤下滑，民生證券對(duì)保利發(fā)展的半年報(bào)點(diǎn)評(píng)中也指出，主要系銷售費(fèi)用因代理及渠道費(fèi)增加、財(cái)務(wù)費(fèi)用因利息收入減少所致的兩費(fèi)費(fèi)用增加及結(jié)算權(quán)益比下降的影響。

中期業(yè)績報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展上半年銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用分別為31.22億元和20.12億元，同比增加2.99%和13.18%，其中銷售費(fèi)用增加為銷售代理費(fèi)及渠道費(fèi)增加，財(cái)務(wù)費(fèi)用增加為利息收入降低所致。

上半年利潤的下降也將使得保利發(fā)展全年利潤承壓。從2021年至2023年，保利發(fā)展歸母凈利潤分別為273.9億元、183.5億元和120.7億元，已經(jīng)連續(xù)三年下滑，同比分別下滑5.39%、33.01%、34.1%。

從另外的盈利指標(biāo)毛利率看，半年報(bào)顯示，保利發(fā)展上半年的毛利率為16.0%，與2023年全年水平保持一致?；仡櫄v史數(shù)據(jù)，2021年、2022年、2023年保利發(fā)展的毛利率分別為26.80%、22.01%、16%，2023年相比于2021年已經(jīng)跌去了10個(gè)百分點(diǎn)。

雖然房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下滑是不爭的事實(shí)，但作為具有融資優(yōu)勢的央企，保利發(fā)展毛利率下滑幅度也相對(duì)較大。從橫向?qū)Ρ葋砜矗?023年華潤置地（開發(fā)業(yè)務(wù)）、中海地產(chǎn)的毛利率分別為20.7%、20.32%。

對(duì)于利潤下滑，保利發(fā)展在業(yè)績說明會(huì)上稱，目前行業(yè)處于筑底階段，在行業(yè)波動(dòng)時(shí)期，公司仍處于行業(yè)領(lǐng)先地位。公司未來年度的結(jié)轉(zhuǎn)收入及利潤情況，將視項(xiàng)目交付結(jié)轉(zhuǎn)情況而定。

經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額大幅下滑，拋高額募資預(yù)案

中期業(yè)績報(bào)告顯示，2024年上半年，保利發(fā)展經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為-171億元，相較2023年上半年的71億元，減少243億元，大幅下降339%。

保利發(fā)展當(dāng)期經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額的大幅下降成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)此，保利發(fā)展也在其半年報(bào)中予以了說明，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額變動(dòng)原因?yàn)椤爸Ц渡弦荒甓韧卣鬼?xiàng)目的土地款同比增加”。

民生證券也在對(duì)保利發(fā)展半年報(bào)點(diǎn)評(píng)時(shí)指出，保利發(fā)展經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額-171億元，較去年同期下降243億元，其中用于支付2023年度拓展項(xiàng)目的土地款366億元，同比增160億元，預(yù)計(jì)隨著以前年度地價(jià)支付完畢，公司經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流將改善。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年，保利發(fā)展全年權(quán)益拿地金額1125億元，位居全行業(yè)第一，且新增地塊中不乏高溢價(jià)地塊。為過往的土地成本“買單”，保利發(fā)展也難免在短期承受現(xiàn)金流壓力，難免要承受高溢價(jià)拿地帶來的“痛楚”。

今年開年，保利發(fā)展在投拓上踩了“急剎車”。今年1-7月，保利發(fā)展權(quán)益拿地金額僅為207億元，可見其拓展戰(zhàn)略大幅度收縮。

值得關(guān)注的是，在經(jīng)營性現(xiàn)金流銳減的情況下，保利發(fā)展在半年報(bào)發(fā)布的同時(shí)也發(fā)布了募資公告。公告顯示，保利發(fā)展擬發(fā)行可轉(zhuǎn)債募資總額不超過95億元，用于北京、上海、佛山、大連等城市的15個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

在發(fā)行報(bào)告中，保利發(fā)展也表示：“目前房地產(chǎn)市場仍在筑底階段，在行業(yè)銷售下滑、資金回籠放緩的大環(huán)境下，雖然公司憑借穩(wěn)健經(jīng)營、科學(xué)管理和央企信用優(yōu)勢抵御了市場風(fēng)險(xiǎn)，但持續(xù)發(fā)展動(dòng)能也受到制約，仍需要增量資金以滿足公司發(fā)展需要?！?/p>

對(duì)此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析稱：“保利發(fā)展此舉可以優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。如果債券持有人完成轉(zhuǎn)股，公司的凈資產(chǎn)將有所增加，資產(chǎn)負(fù)債率將有所下降，公司的資本實(shí)力將進(jìn)一步提升，償債風(fēng)險(xiǎn)也隨之降低。另外，隨著募集資金的到位及使用效益的釋放，未來經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入也將有所增加，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力?！?/p>

但是，保利發(fā)展也將因此面臨股價(jià)壓力，劉水進(jìn)一步分析稱：“保利發(fā)展將面臨短期盈利攤薄，股價(jià)受壓。募集資金到位后，其產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益需要一定的時(shí)間，預(yù)計(jì)公司基本每股收益、稀釋每股收益及凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)在短期將可能出現(xiàn)一定程度的下降，即期回報(bào)將會(huì)出現(xiàn)一定程度攤薄，股價(jià)面臨壓力?！?/p>

從股價(jià)表現(xiàn)來看，今年保利發(fā)展股價(jià)下行壓力增大。今年4月，在公布一季度銷售額后，保利發(fā)展股價(jià)一度跌破8元/股，創(chuàng)下2016年以來新低，總市值跌破千億元。截至今日收盤，保利發(fā)展收報(bào)7.87元/股，下跌2.11%，總市值942.07億。

行業(yè)“老大”并不好當(dāng)，從規(guī)模沖上第一之后，保利發(fā)展又將在未來交出一份怎樣的答卷？

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