住建部新政，北京買房人急了？

哈嘍大家好，我是血拼哥！

“房屋養(yǎng)老金制度”最近被再次提及，隨之而來的還有對“房屋養(yǎng)老金制度”的各種聲音。

房屋養(yǎng)老金制度是什么？

房屋養(yǎng)老金老百姓要直接出錢嗎？

房屋養(yǎng)老金是變相的房產(chǎn)稅嗎？

No.1 六成以上房屋存在“老齡化”問題！

現(xiàn)在的房子可以大致分為四類。

一、2000年底前建成的樓，俗稱“老破小”。年代久遠，房屋老舊，上個世紀(jì)的產(chǎn)物已經(jīng)無法跟上時代的步伐。

針對這類房屋，政府采取拆遷或改造措施。先判定房屋是否存在安全隱患，如房屋已成危樓則拆遷處理。若僅僅是老舊，則根據(jù)住戶需求進行改造。加裝電梯，規(guī)劃車位，鋪設(shè)道路，更新管道等。

二、2010年后建成的房子，俗稱“次新房”。這類房屋不少地段優(yōu)良，配套完善，發(fā)展成熟，并且房齡較新。雖然價格偏貴但依然十分搶手。

三、近幾年企業(yè)拿地蓋的樓，咱們叫“新房”。這類房屋有城市規(guī)劃，有發(fā)展?jié)摿?。并且房屋全新，社區(qū)干凈，社區(qū)租戶較少不雜亂。

四、2000年-2009年底建成的房屋是最尷尬的存在。大病沒有，小病不斷。雖然沒有老破小的問題棘手，但樓體老齡化不可避免。

隨著時間的推移，它們將成為“新的”老破小。

據(jù)統(tǒng)計，2000年到2009年的房屋占比近34%，2000年以前的房屋占比近28%，需修繕或準(zhǔn)備修繕的房屋占總數(shù)額的6成還要多。

我們得房子越來越老，我們該怎么辦呢？

No.2 房屋養(yǎng)老金制度沖著「老破小」來的？

8月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在國務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上表示，

研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險這三項制度，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長效機制。

其中，房屋養(yǎng)老金制度備受關(guān)注。

有觀點認為，房屋養(yǎng)老金是沖著“老破小”來收的，并發(fā)布“老破小趕快賣”等言論。

從公開信息來看，目前，國內(nèi)關(guān)于房屋養(yǎng)老金還沒有統(tǒng)一的定義。

中央財經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長尹飛發(fā)文表示，房屋與普通商品相比，其生命周期較為漫長。在這個過程中，為了保障房屋安全與正常使用，必然會出現(xiàn)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維護、維修乃至更換、重建的費用。這類費用，就可以稱作“房屋養(yǎng)老金”。目前制度設(shè)計中涉及的房屋養(yǎng)老金，僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、以區(qū)分建筑物形式存在的住房。

尹飛在接受澎湃新聞采訪中表示，房屋養(yǎng)老金制度并非針對“老破小”。

通俗理解，房屋養(yǎng)老金包括個人賬戶和公共賬戶。

其中，個人賬戶即現(xiàn)行的住房專項維修資金；建立公共賬戶是目前這項制度要解決的重點。

尹飛表示，舉例而言，小區(qū)電梯等共有部分壞了就使用個人賬戶即住宅專項維修資金；但如地震之后需要對相關(guān)區(qū)域里的房屋進行檢測，或者某樓盤出現(xiàn)涉及人民群眾生命財產(chǎn)安全的重大隱患或者說涉及公共安全，這部分資金就需要公共賬戶來出。

“從出發(fā)點來說，房屋養(yǎng)老金的核心是通過設(shè)立公共賬戶，使用公共資金來解決涉及公共安全的問題。”尹飛說。

No.3 老百姓要直接掏錢嗎？

先說答案，是不用的！

昨天，在醞釀了一天后，官方發(fā)布多條專家解讀，均表示，此次政策的原則是：“不增加個人負擔(dān)，不減損個人權(quán)益”

房屋養(yǎng)老金需要個人承擔(dān)的，也就是個人賬戶部分，實際上就是現(xiàn)行的住房專項維修資金。

這部分款項，依據(jù)《中華人民共和國民法典》本應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)；按照目前的制度設(shè)計，在購買商品房或者房改房時業(yè)主就已經(jīng)預(yù)繳過。

其主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維修和更新、改造。此次房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)的重點是公共賬戶。

那么，公共資金錢從哪里來？

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院嚴榮、郝艷婷、郭戈發(fā)布的《我國房屋養(yǎng)老金制度：背景與框架》顯示，公共賬戶資金是以保障社會公共安全和房屋基本安全的資金，用于房屋定期體檢以及個人賬戶資金適用范圍以外部分影響公共安全的維修，具有社會共濟作用。

由財政資金出資，以國有土地出讓收入、中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金（老舊小區(qū)更新改造資金）、地方財政補助資金為主，其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收為輔。

其中，土地出讓收入作為房屋養(yǎng)老金主要資金來源有兩個路徑考慮：

一是直接在現(xiàn)有的土地出讓凈收益中增加房屋養(yǎng)老金資金支出科目。

二是在大的支出科目中規(guī)定計提不少于2%的房屋養(yǎng)老資金。同時，老舊小區(qū)改造資金補充到公共賬戶，既能兼顧按需立項，同時也有利于更新成果的后期維護。

綜上，短期內(nèi)主要是地方政府出錢建立公共賬戶，個人負擔(dān)暫時不會加重。

我就說到這吧。

No.4 房屋養(yǎng)老金是變相的房產(chǎn)稅？

這兩天，有人分析房屋養(yǎng)老金制度，認為這是“變相房產(chǎn)稅來了”，

但上面咱們說了，此次專家解讀，房屋養(yǎng)老金不是個人賬戶，而是公共賬戶。

是政府自己籌資，不涉及個人的話，怎么能說是收稅？

甚至，有猜測認為，房屋養(yǎng)老金系列支出（含體檢、保險）注定是不斷上升的，這會加重業(yè)主的負擔(dān)，讓他們承擔(dān)房地產(chǎn)稅的能力下降，未來開征房地產(chǎn)稅難度加大。

最后，其實“房屋養(yǎng)老金”不是啥新鮮事物。

隨著房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備越來越老，全國各地發(fā)生坍塌等事故并不少。

而涉及人員安全的小區(qū)維修資金去向模糊，管理難等問題也在凸顯。

總結(jié)，現(xiàn)有的住宅專項維修資金遠遠滿足不了房屋“應(yīng)修盡修”的需求。

通過建立房屋養(yǎng)老金制度，可以為房屋安全管理體系的建立和運轉(zhuǎn)提供資金保障，更好地履行政府房屋公共安全職責(zé)。

所以，目前看，政策并沒有倒向誰，利空誰。

不過，盤點一下整件事的來龍去脈，也確實給廣大買房人提了個醒，

高密度住宅老化是一個世界性難題，中國香港、臺灣都沒有很好地解決，新加坡做得比較好是因為政府舍得花錢補貼，但也主要是為政府保障房（組屋）提供服務(wù)。

對于我們來說，尚未填補的空缺可能更多，任重道遠。

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