首頁即時動態(tài) 一線城市3月份成交環(huán)比大漲，高端住宅熱銷能否傳導(dǎo)至整體市場？

一線城市3月份成交環(huán)比大漲，高端住宅熱銷能否傳導(dǎo)至整體市場？

來源：家居百科時間：2024年04月08日 11:21

今年3月份是傳統(tǒng)的“小陽春”銷售節(jié)點，從克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市商品住宅成交面積環(huán)比均出現(xiàn)大幅增長，增幅過百。

值得關(guān)注的是，今年3月份，一線城市高端住宅市場熱度較高。其中，位于上海黃浦新天地板塊的中?！ろ槻晾锸状伍_盤，房源銷售額達(dá)到196.5億元，刷新全國紀(jì)錄。無獨有偶，上海濱江凱旋門認(rèn)購火爆，212套房源吸引了1000名購房者；深圳半島城邦4套法拍高端住宅吸引了超8萬人次圍觀和超過80人次報名。

一線城市高端市場是普遍熱銷還是個案？其能否帶動整體市場熱度回升？4月份一線城市樓市將呈現(xiàn)怎樣的走勢？

3月份一線城市商品住宅成交面積環(huán)比大漲

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，因為去年3月份高基數(shù)（2023年單月最高）和今年2月份低基數(shù)（2019年以來單月新低）的原因，今年3月份不同能級城市商品住宅成交面積均呈現(xiàn)環(huán)比回升、同比下降態(tài)勢。一線城市商品住宅成交面積環(huán)比增長187%，高于二三線城市；同比降幅37%，低于二三線城市。由此可以看出，一線城市樓市修復(fù)程度顯著好于二三線城市。

具體來看，今年3月份，在四個一線城市中，上海商品住宅成交面積環(huán)比增幅最高，上漲了341%，同比下降24%；北京環(huán)比上漲134%，同比下降47%；深圳環(huán)比上漲132%，同比下降34%；廣州環(huán)比上漲139%，同比下降46%。

從需求結(jié)構(gòu)來看，中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，重點城市高端改善需求持續(xù)釋放，新房高總價產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升。

改善、高端樓盤也成為拉動一線城市熱度的一個支點。以上海為例，上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年3月上半月，上海市場仍處于冰封狀態(tài)，半個月的成交量只有平時一周的成交量。3月下半月，幾個豪宅項目活躍，帶領(lǐng)著上海市場進入復(fù)蘇狀態(tài)，尤其是最后一周在翹尾效應(yīng)下，成交面積達(dá)到41萬平方米，換而言之，一半多的成交量都是在最后一周釋放的。從成交前十名榜單來看，豪宅類產(chǎn)品交易活躍，榜單中有4個樓盤售價超10萬元/平方米，在以往月度成交榜單中不容易出現(xiàn)那么高比例的高價房。

稀缺性、價格倒掛驅(qū)動高端住宅熱銷

3月26日，深圳半島城邦4套法拍房二拍，吸引了超8萬人次圍觀和超過80人次報名，最終成交價接近市場價，其中3套法拍房單價超13萬元/平方米。而在2個月前，這4套法拍房一拍遭遇流拍。

除了深圳，還有上海出現(xiàn)高端住宅熱銷的情況。3月31日，位于上海陸家嘴的高端住宅項目濱江凱旋門三期結(jié)束認(rèn)籌。該項目置業(yè)顧問告訴新京報記者，共有1000名左右的購房者參加認(rèn)籌，認(rèn)籌率高達(dá)471.7%，該項目提前鎖定了熱銷。

公開信息顯示，濱江凱旋門三期共有212套房源，戶型面積120-369平方米，均價為17.28萬元/平方米。

與濱江凱旋門同批次供應(yīng)入市的還有中?！ろ槻晾?，位于黃浦新天地板塊，共有512套房源，戶型面積149-322平方米，備案均價為17.2萬元/平方米，總價在2500萬元到6000萬元之間。

3月19日，中?！ろ槻晾镎J(rèn)購結(jié)束，吸引了736組認(rèn)籌，認(rèn)籌率高達(dá)143.8%。3月28日，該項目開盤，去化率98.5%，總銷售金額達(dá)到196.5億元，刷新我國樓市單次開盤紀(jì)錄。

而在3月初，位于黃浦區(qū)的另一個項目綠城外灘蘭庭二期結(jié)束認(rèn)購，166套房源吸引了約448組認(rèn)籌，認(rèn)籌率高達(dá)269.9%。據(jù)悉，綠城外灘蘭庭的備案均價為16.3萬元/平方米。

在樓市整體“小陽春”成色不足時，這些樓盤的火爆意味著什么？這是普遍現(xiàn)象還是個案呢？

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，上海中?！ろ槻晾餆徜N的主要原因是，該樓盤位置較好，位于黃浦區(qū)新天地板塊，是上海傳統(tǒng)的豪宅區(qū)，該板塊此前長時間沒有新盤推出，加上項目性價比較高，價格低于周邊二手房，購房者關(guān)注度較高。而深圳的法拍豪宅被熱搶的主要原因也是由于樓盤本身具備一定競爭力，加上法拍房具備價格優(yōu)勢。

在58安居客研究院院長張波看來，一二手房價倒掛是中?！ろ槻晾餆徜N的根本原因所在，雖然從目前來看，倒掛程度比三年前明顯減小，但依然還是有較大的價差空間。

以中?！ろ槻晾餅槔?，貝殼App顯示，其附近的項目中海建國里在售房源23套，3月份掛牌均價為21.7萬元/平方米，近半年的成交均價在19.8萬元/平方米左右。翠湖天地四期3月份的掛牌均價為26.5萬元/平方米，近半年的成交均價為25.7萬元/平方米。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，上述樓盤火爆的原因還在于具有稀缺性，無論是新天地板塊還是陸家嘴板塊，在長時間內(nèi)，新盤供應(yīng)較少。

克而瑞研究報告指出，核心城市供給放量、一二手房價格倒掛疊加稀缺的區(qū)位、景觀、配套資源，驅(qū)動一手豪宅熱銷。

不過，一線城市的高端市場也存在分化。

“最近一段時間，上海的豪宅市場整體還可以，但并不是說所有豪宅項目都好，市場還是有所分化的，存在結(jié)構(gòu)性分化?！北R文曦如是說。

業(yè)內(nèi)：中高端產(chǎn)品或繼續(xù)成為市場交易的“發(fā)動機”

目前，樓市整體仍在恢復(fù)中，但是改善、高端市場則呈現(xiàn)出了較強的韌性。

陳文靜表示，高凈值人群對性價比高、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)或附帶稀缺資源的豪宅偏好度仍較高，一方面表明核心城市高凈值人群的購買力仍較強，另一方面，也表明“好產(chǎn)品”仍有市場。

陳文靜進一步稱：“整體來看，部分豪宅項目的熱銷給市場傳遞了一定積極信號，有利于提振市場信心。但是個別樓盤的熱銷不足以代表整體市場的表現(xiàn)，短期或較難扭轉(zhuǎn)市場調(diào)整態(tài)勢。新房市場整體在緩慢修復(fù)，未來隨著更多高品質(zhì)住房入市以及一線城市繼續(xù)優(yōu)化樓市政策，新房市場活躍度或?qū)⒗^續(xù)好轉(zhuǎn)。”

盧文曦指出，從短期來看，中高端改善項目先于市場熱起來，雖然豪宅項目交易量占比非常低，但是樓盤熱銷的情緒卻會有傳導(dǎo)效應(yīng)。在4月份，這一熱情有望得到延續(xù)，中高端產(chǎn)品或繼續(xù)成為帶動市場交易的發(fā)動機。

從供應(yīng)層面來看，克而瑞預(yù)計，4月份，樓市成交總量規(guī)模或?qū)⒀永m(xù)弱復(fù)蘇走勢，絕對量與3月份持平或小幅微增，不過基于去年同期基數(shù)較高，同比還將延續(xù)降勢。分能級來看，核心一二線城市在政策利好下或?qū)⒂瓉睃c狀復(fù)蘇，其中京滬杭等“紅盤縮圈”現(xiàn)象將更為明顯，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項目還將保持高去化率。

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