上海取消土拍限價，4幅地塊7月9日開拍！

“滬九條”之后，上海再落地取消土拍限價政策。

6月7日下午，上海市土地交易市場發(fā)布了今年第三批次商品住房用地出讓公告，共計4幅地塊，其中2幅地塊位于中心城范圍，1幅地塊位于主城片區(qū)，1幅位于新城。出讓總面積約15.29公頃，起始總價84.21億元。

具體來看，本次起始價最高的地塊為寶山區(qū)顧村大型居住社區(qū)地塊，約為31.12億元，土地總面積66925.78平方米，土地用途為：居住用地、街巷、商業(yè)用地。起始價最低的是奉賢區(qū)奉賢新城12單元地塊，土地總面積58370.06平方米，起始價約15.87億元。

除此之外，楊浦區(qū)長白社區(qū)地塊的出讓面積為13798.77平方米，起始價19.04億元；楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊出讓面積為13833.5平方米，起始價約18.17億元。

本批次商品住房用地出讓，是上海市“滬九條”出臺后的首批土地出讓。現(xiàn)場交易會將于2024年7月9日開始舉行，具體交易時間以2024年7月8日發(fā)布的《現(xiàn)場交易活動的通知》為準(zhǔn)。

不同于此前土地出讓，第三批土拍不再設(shè)最高限價和10%的溢價限制。

文件顯示，自該批次起，上海取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定，進一步提升土地資源市場化配置效率。

同時，按照推一批次備二批次的安排，前期加強對各出讓地塊的具體出讓條件、出讓方案的綜合評估、市場預(yù)測、模型推演，強化規(guī)劃引領(lǐng)、需求導(dǎo)向、品質(zhì)保障和可持續(xù)。

在出讓前，規(guī)劃資源、住建、房管、發(fā)改、財政、金融等部門建立綜合會商機制，在土地和住房供應(yīng)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價格、節(jié)奏等方面保持聯(lián)動，逐一地塊進行研判，合理設(shè)定出讓起始價格，對市場熱度較高的特定區(qū)域地塊可經(jīng)決策采取差別化調(diào)控措施，在溢價率超過一定限度后轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，引導(dǎo)市場主體理性競價。

據(jù)了解，為響應(yīng)人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，上海市級部門在出讓條件確定階段，通過綜合評估和會商機制，根據(jù)地塊區(qū)位條件、市場需求等方面情況，差異化確定高品質(zhì)建設(shè)要求，將需要落實的綠色建筑、超低能耗建筑、裝配式建筑、可再生能源、BIM技術(shù)應(yīng)用等要求作為出讓條件納入土地出讓合同，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品，提升住宅建設(shè)品質(zhì)。

據(jù)上海市規(guī)劃資源局資源利用處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，上海高度重視做好住宅用地供應(yīng)工作，充分發(fā)揮城市總體規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)作用，主動適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌新增住宅用地供應(yīng)和存量用地盤活利用，充分保障住房建設(shè)需求。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，2021年4月30日，上海將競價規(guī)則做了重大調(diào)整，在為每宗土地設(shè)置起始價的同時，還設(shè)置中止價和最高報價。同時最高報價一般限定為起始價的110%，即溢價率上限為10%。

“此次上海對于溢價率的上限的約束取消，客觀上就是對過去政策的調(diào)整優(yōu)化，即對過熱時期過嚴(yán)政策進行優(yōu)化調(diào)整。同時這也深入對此前滬九條政策的土地管理政策進行了細(xì)化和落實?！眹?yán)躍進分析。

在其看來，之前上海對于一些房價地價聯(lián)動制度也有微調(diào)，包括一些豪宅的備案價也進行上浮。北京近期也出臺了溢價率分段指導(dǎo)價政策，對于溢價率的上限也從10%上調(diào)到20%，這都體現(xiàn)一線城市近期土地政策調(diào)整是同步的，方向高度一致。

另外，上海土地市場支持政策出臺，有助于進一步促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，是“市場歸市場、保障歸保障”政策的重要體現(xiàn)，對于市場信心提振等有積極的作用。

業(yè)內(nèi)人士指出，取消土拍限價，恢復(fù)價高者得，對于有實力的房企而言，可增加其拿到地塊的概率。不過有民營房企投拓人士表示，現(xiàn)在還能參與拍地的企業(yè)都具備實力，未來就是比誰更膽大了。

一名地方國企開發(fā)商投拓人士向界面新聞表示，此次政策與大多數(shù)城市的土拍規(guī)則基本一樣，只是上海對房企綜合能力要求更高。

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭認(rèn)為，本次取消溢價率上限將使有實力的企業(yè)獲取土地資源，開發(fā)商拿地將更加市場化，拿地意愿強烈的房企機會增加。其次有利于企業(yè)打造“好房子”，從而增加政策土地收入，將有利于城市環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

此外，取消底價上限也降使得開發(fā)商投資更為謹(jǐn)慎，需要提前進行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y測算以可以獲得利潤。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至今日，在22個進行集中供地的城市中，已經(jīng)有19城恢復(fù)“價高者得”，目前北京、深圳、寧波土地拍賣仍執(zhí)行限價政策（北京、深圳土拍溢價率上限為15%，寧波為30%）

從此前18個城市取消限價后的土拍市場來看，僅個別優(yōu)質(zhì)地塊升溫，市場仍然分化明顯。

熱點城市尤其是一二線城市中人口流入較大城市的優(yōu)質(zhì)地塊會吸引更多企業(yè)關(guān)注，價格有望上行；市場需求偏弱的地方尤其是市場已經(jīng)較為飽和的城市，土地市場仍將延續(xù)低溫走勢。

來源：界面新聞返回搜狐焦點首頁，查看更多

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