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自然資源部18條措施盤活閑置土地如何緩解房企困局？

來源：家居百科時間：2024年07月03日 16:11

由于利用難、轉(zhuǎn)讓難、收回難，處置閑置土地一直是個棘手的問題。近期，自然資源部著力推動各地有力有效處置閑置存量土地，為企業(yè)緩解資金困難和壓降債務(wù)提供政策支持。

據(jù)悉，自然資源部會同國家發(fā)展改革委等部門結(jié)合各地實(shí)踐探索，研究出臺了三個方面18條政策措施，涉及鼓勵開發(fā)、規(guī)范收購收回、擬通過專項債券支持政府回收閑置用地等內(nèi)容。在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)整的背景下，此舉將對哪些房企帶來利好？房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生怎樣的連鎖反應(yīng)？

18條政策措施盤活存量土地

妥善處置和盤活尚未開發(fā)或已開工未竣工的存量土地，推動房地產(chǎn)企業(yè)緩解困難和壓降債務(wù)，促進(jìn)土地資源高效利用，是新一輪保交房的工作重點(diǎn)之一。

針對當(dāng)前盤活房地產(chǎn)存量土地存在的利用難、轉(zhuǎn)讓難、收回難等問題，自然資源部會同國家發(fā)展改革委等部門結(jié)合各地實(shí)踐探索，研究出臺了三個方面18條政策措施。這也是系統(tǒng)施策的“政策工具箱”，限定時限、限定范圍、封閉運(yùn)行，在風(fēng)險可控的前提下，為企業(yè)緩解資金困難和壓降債務(wù)提供政策支持。

在“鼓勵開發(fā)”方面，消除開發(fā)建設(shè)障礙，完善規(guī)劃條件和相關(guān)配套設(shè)施要求，合理調(diào)整開竣工日期，依法免除因自然災(zāi)害、疫情導(dǎo)致的違約責(zé)任；在“促進(jìn)轉(zhuǎn)讓”方面，充分發(fā)揮土地二級市場作用，推進(jìn)房地產(chǎn)用地“帶押過戶”，配合司法及破產(chǎn)處置，優(yōu)化分割開發(fā)程序，支持合作開發(fā)。

據(jù)悉，自然資源部給政府有償收回閑置土地設(shè)置了準(zhǔn)線：須是非企業(yè)自身原因造成閑置或者土地局部未開發(fā)，且企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)、也難以轉(zhuǎn)讓的土地。若是企業(yè)原因?qū)е鲁谖磩庸赡暌陨系耐恋?，政府?yīng)依法無償收回。

在“規(guī)范收購收回”方面，政策措施強(qiáng)調(diào)了應(yīng)依法收回的情形，協(xié)商收回的可采取等價置換等方式，收購收回土地用于保障性住房的，可通過地方政府專項債券等資金予以支持，但要量力而行，堅決避免新增地方政府隱性債務(wù)。

收回閑置土地的關(guān)鍵在于土地收購的價格標(biāo)準(zhǔn)。為此，自然資源部擬建議，可以參照市場評估價格，也可以參照原地價款、利息及經(jīng)審計的開發(fā)建設(shè)直接投入，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。不過，自然資源部也強(qiáng)調(diào)，城市政府和土地使用權(quán)人要在市場化、法治化的基礎(chǔ)上充分協(xié)商，但不能簡單按照市場評估價來收購，“企業(yè)該承擔(dān)自身損失的就要承擔(dān)損失”。

5月17日，在國務(wù)院新聞辦公室舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，自然資源部黨組成員、副部長劉國洪表示，自然資源部準(zhǔn)備出臺妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業(yè)解困。

劉國洪表示，支持地方政府以合理價格收回土地，主要是支持地方政府按照“以需定購”原則，以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)。允許地方政府采取“收回—供應(yīng)”并行方式來簡化程序，辦理規(guī)劃和供地手續(xù)。

重啟專項債券投向閑置用地

在支持收回收購?fù)恋赜糜诒Ｕ闲宰》可?，自然資源部提到可使用地方政府專項債券等資金。事實(shí)上，土地儲備曾是地方政府專項債券的主要投向領(lǐng)域。2017年，財政部就啟動了土儲專項債的發(fā)行，用于支持地方政府依法通過收購、置換、回收等方式取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)。不過，由于土儲專項債在運(yùn)用過程中存在弊端，2019年，國常會叫停了土儲專項債發(fā)行。其中提到“專項債資金不得用于土地儲備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域、置換債務(wù)以及可完全商業(yè)化運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)項目”。

明源房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，如今，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，適時調(diào)整優(yōu)化相關(guān)政策，不僅十分必要，而且刻不容緩。在普遍面臨財政收支平衡壓力的背景下，地方政府主動加杠桿幫助房企盤活存量土地的意愿不強(qiáng)，或者說有心無力。重啟土儲專項債可以緩解地方政府資金壓力，并推動土地收入加快回籠。

“因為房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，早先進(jìn)場托底拿地的城投公司，開工的比率卻不高，還有那些手里有著大量土儲的出險開發(fā)商，更是如此。如何處置這些閑置土地，一直是個棘手的問題，如今在去庫存的主基調(diào)下，支持地方政府收回收購閑置土地，其中包括擬通過專項債券支持政府回收閑置用地，讓這一問題有了解決之道?！泵髟捶康禺a(chǎn)研究院認(rèn)為。

在業(yè)內(nèi)人士看來，自然資源部此舉是在土地層面“去庫存”，并且是緩解房企困難和壓降債務(wù)。一位不愿具名的企業(yè)人士表示，目前，很多土地留在房企手上，無力開發(fā)或造成項目爛尾。雖然銀行已有“白名單”等一系列政策來支持房企，但依然是杯水車薪。而通過閑置土地的回收，能夠緩解房企資金壓力。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，收回收購?fù)恋赜糜诒Ｕ闲宰》?，可以更有效地利用土地資源，并一定程度增加保障房供給，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)“市場+保障”住房供應(yīng)體系。

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