“收儲(chǔ)商品房”陣營(yíng)繼續(xù)擴(kuò)圍 助力各地加速“去庫(kù)存 ”

隨著資金、配套政策等方面陸續(xù)到位，下半年“收儲(chǔ)”步伐將會(huì)加快。

下半年伊始，一些城市啟動(dòng)了收儲(chǔ)商品房，河南新鄉(xiāng)、山東煙臺(tái)直接發(fā)布了收購(gòu)存量商品住房用作保障性住房的征集公告。同時(shí)，昆明、徐州等城市發(fā)布相關(guān)政策，推動(dòng)收儲(chǔ)工作的落地。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，下半年，隨著收儲(chǔ)商品房在資金、配套政策等方面陸續(xù)到位，收購(gòu)的步伐肯定會(huì)加快，會(huì)有實(shí)質(zhì)性的落地。

新鄉(xiāng)、煙臺(tái)等城市加入“收儲(chǔ)”陣營(yíng)

下半年，多地收儲(chǔ)商品房工作進(jìn)程加快。

7月15日，河南新鄉(xiāng)發(fā)布關(guān)于收購(gòu)存量商品住房（含公寓）用作保障性住房的征集公告。根據(jù)公告，本次收購(gòu)區(qū)域?yàn)樾锣l(xiāng)市城市總體規(guī)劃建設(shè)用地范圍環(huán)線內(nèi)（即北環(huán)以南、東環(huán)以西、西環(huán)以東、南環(huán)以北）已建成未出售的商品房。

在房源單套建筑面積限制方面，以90（含）平方米以下為主（比例為70%），最大戶型建筑面積120（含）平方米，處于交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)位。

除了河南新鄉(xiāng)，山東煙臺(tái)收儲(chǔ)工作也有了實(shí)質(zhì)性落地。7月12日，煙臺(tái)發(fā)布關(guān)于收購(gòu)存量商品住房用作保障性住房的征集公告稱，為加快推進(jìn)煙臺(tái)市收購(gòu)存量商品住房用作保障性住房，滿足群眾多樣化住房需求，現(xiàn)面向芝罘區(qū)、萊山區(qū)所有已建成并竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，發(fā)起收購(gòu)存量商品住房用作保障性住房并納入房源庫(kù)征集。

煙臺(tái)的收儲(chǔ)有兩種形式，一是轉(zhuǎn)為保障性租賃住房的，建筑面積在70平方米以內(nèi)；二是轉(zhuǎn)為配售型保障性住房的，建筑面積以90平方米為主，最大為120平方米。

在房源條件上，存量商品住房應(yīng)為已建成項(xiàng)目，有齊備的開(kāi)發(fā)建設(shè)、竣工手續(xù)，并搭配適量比例的待售車位。房源應(yīng)具備交通便利、配套設(shè)施較齊全等條件。

此外，云南昆明、江蘇徐州等城市出臺(tái)相關(guān)政策，推動(dòng)收儲(chǔ)工作的落地。

7月8日，昆明市人民政府辦公室印發(fā)的《優(yōu)化昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施》顯示，按照“以需定購(gòu)、雙方自愿”的原則，由國(guó)有企業(yè)收購(gòu)已建成未出售的存量商品住房用作保障性住房，解決工薪收入群體、引進(jìn)人才的住房問(wèn)題。事實(shí)上，在今年5月，昆明市住建局就已發(fā)布了《關(guān)于征集商品住房用作保障性住房的公告》，在昆明市五華、盤龍、官渡、西山、呈貢5個(gè)行政區(qū)域征集。

近日，徐州市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化政策措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中提出，不再新建安置房。鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)存量商品住房用作安置房、公租房和人才房。

此前，據(jù)媒體報(bào)道，長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局近日向各區(qū)縣（市）住建部門轉(zhuǎn)發(fā)了《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房有關(guān)工作的通知》，為切實(shí)做好收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作，長(zhǎng)沙要求迅速開(kāi)展摸底、抓緊項(xiàng)目申報(bào)。

下半年“收儲(chǔ)”步伐有望加快

從下半年半個(gè)月時(shí)間內(nèi)就有兩個(gè)城市直接發(fā)布征集公告來(lái)看，“收儲(chǔ)”工作似有加快之勢(shì)。

今年5月17日，央行明確設(shè)立3000億元保障性住房再貸款用于收購(gòu)企業(yè)已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。

6月12日，央行召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，調(diào)研推廣前期租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，部署保障性住房再貸款推進(jìn)工作。其中指出，借鑒前期試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，著力推動(dòng)保障性住房再貸款政策落地見(jiàn)效，加快推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存。

6月20日，住建部召開(kāi)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議，明確要求“推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，下半年“收儲(chǔ)”的步伐肯定會(huì)加快，上半年之所以不快，是因?yàn)槭諆?chǔ)的政策5月17日才出爐，后續(xù)會(huì)推動(dòng)再貸款3000億額度的落地。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，上半年，在收儲(chǔ)存量住房用作保障房方面，還有很多細(xì)節(jié)性內(nèi)容尚未落地，不過(guò)下半年在資金、配套政策等方面會(huì)陸續(xù)到位，收購(gòu)的步伐肯定是加快，一些實(shí)質(zhì)性的工作會(huì)落地。

今年6月7日的國(guó)常會(huì)鮮明地提出“去庫(kù)存”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國(guó)商品房待售面積73894萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.2%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)23.5%。

去庫(kù)存仍然面臨挑戰(zhàn)，“收儲(chǔ)商品房”成為各地去庫(kù)存的重要手段。在中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶看來(lái)，國(guó)企收儲(chǔ)未售新房成為政府力推的“去庫(kù)存”模式，將有利于加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求，促進(jìn)房產(chǎn)資源合理配置。同時(shí)，有利于市場(chǎng)庫(kù)存的去化，緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，去庫(kù)存效果最為直接。此外，本輪將收儲(chǔ)對(duì)象定為已建成未出售商品房，有利于快速配租配售，也將有利于促進(jìn)房企加快項(xiàng)目竣工節(jié)奏。房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。

業(yè)內(nèi)：關(guān)鍵在于“能否算得過(guò)來(lái)賬”

不過(guò)在李宇嘉看來(lái)，下半年收儲(chǔ)商品房落地的關(guān)鍵還在于收購(gòu)價(jià)格和配售配租價(jià)格之間能否實(shí)現(xiàn)平衡、是不是能算得過(guò)來(lái)賬。

在定價(jià)上，記者發(fā)現(xiàn)，落地執(zhí)行的城市中，多以同地段保障性住房重置價(jià)格作為參考上限標(biāo)準(zhǔn)。

在收購(gòu)價(jià)格上，煙臺(tái)市提出以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限。新鄉(xiāng)市稱，收購(gòu)價(jià)格以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限，即劃撥土地成本、建安成本（含裝修、智慧化建設(shè)），再加不超過(guò)5%的利潤(rùn)。

“從各地摸排的效果來(lái)看，大都認(rèn)為不太好平衡，開(kāi)發(fā)商不太愿意以成本價(jià)或白菜價(jià)出售商品房，而國(guó)企在收購(gòu)上也會(huì)平衡成本與未來(lái)的配售配租價(jià)格。”李宇嘉如是說(shuō)。

平安證券研報(bào)稱，從后續(xù)政策落地效果來(lái)看，一是取決于收購(gòu)價(jià)格，二是多數(shù)核心城市租金收益率較低，是否需要配合貼息等實(shí)現(xiàn)收益平衡。

在支持政策上，以租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)城市鄭州為例，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，其做法是，政府對(duì)收儲(chǔ)存量房按照200元/平方米進(jìn)行補(bǔ)貼，在融資上按年化利率2%進(jìn)行貼息。

“保障性住房普遍對(duì)戶型、面積有一定限制，與在售新房或存在一定錯(cuò)配，同時(shí)若轉(zhuǎn)化為配售型保障房，則需要較大幅度打折收購(gòu)才能滿足配售政策（通常要求價(jià)格是周邊商品房的50%）；若轉(zhuǎn)化為保租房，多數(shù)城市租金收益率較低情況下也需要貼息、項(xiàng)目打折等配合才能實(shí)現(xiàn)收益平衡?！辈芫Ь缡钦f(shuō)。

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