首頁(yè) 即時(shí)動(dòng)態(tài) 超六成上市房企預(yù)報(bào)上半年虧損，房企盈利能力有待修復(fù)

超六成上市房企預(yù)報(bào)上半年虧損，房企盈利能力有待修復(fù)

來源：家居百科時(shí)間：2024年07月17日 13:21

下半年行業(yè)有望延續(xù)弱復(fù)蘇趨勢(shì)，伴隨房地產(chǎn)政策支持力度的加大，政策效果也將逐步顯現(xiàn)。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

2024年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于筑底進(jìn)程，盡管政策面不斷優(yōu)化，但樓市復(fù)蘇動(dòng)能依舊不足，房企業(yè)績(jī)普遍承壓，盈利能力仍待修復(fù)。

7月16日，界面新聞根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有73家涉房企業(yè)（參考標(biāo)準(zhǔn)為CSRC房地產(chǎn)業(yè)）發(fā)布了2024年中期業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)。其中，有46家房企預(yù)計(jì)上半年出現(xiàn)虧損，27家房企預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)盈利，即出現(xiàn)虧損的房企數(shù)占總數(shù)的比例約為63%。

部分上市房企2024上半年的業(yè)績(jī)預(yù)告

“整體來看，雖然2024年以來政策面明顯優(yōu)化，核心一二線城市采取了松綁調(diào)控、放寬限購(gòu)等措施，但上半年企業(yè)銷售仍保持低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)信心和預(yù)期修復(fù)還需時(shí)間”，克而瑞研究指出。

量?jī)r(jià)下行，是導(dǎo)致業(yè)績(jī)下滑的主要原因

對(duì)于多數(shù)房企錄得虧損的原因，國(guó)金證券研究指出，一方面，部分房企在土地市場(chǎng)過熱時(shí)大舉拿地，導(dǎo)致土地成本偏高；另一方面由于2021年下半年后銷售市場(chǎng)持續(xù)筑底，銷售價(jià)格及流速不及拿地時(shí)的預(yù)期，共同導(dǎo)致當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的毛利總額及毛利率下降。

除此之外，還包括計(jì)提減值損失、以低于賬面值的價(jià)格出售大宗資產(chǎn)等影響因素。

“行業(yè)整體業(yè)績(jī)進(jìn)一步下探，目前市場(chǎng)對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)的挑戰(zhàn)已從民企延伸至國(guó)企，從中型房企延伸至龍頭房企”，華泰證券研究表示。

龍頭企業(yè)中，金地集團(tuán)在7月9日披露了業(yè)績(jī)預(yù)告稱，預(yù)計(jì)2024年上半年歸母凈利潤(rùn)虧損30億元至36億元，扣非凈利潤(rùn)虧損24.6億元至30.6億元。這也是金地集團(tuán)的首次虧損，去年年同期的歸母凈利潤(rùn)為15.32億元，扣非凈利潤(rùn)為13.95億元。

對(duì)于轉(zhuǎn)虧，金地解釋稱，主因在于近年來銷售規(guī)模的下降，所導(dǎo)致的本期可結(jié)轉(zhuǎn)面積較上年同期減少，結(jié)算量、利潤(rùn)率有所下行，再加上計(jì)提減值的損失。

與金地一同錄得“首虧”的還有另一龍頭企業(yè)萬科，其預(yù)計(jì)上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)將虧損約70–90億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損約50-65億元。

在業(yè)績(jī)預(yù)告中，萬科指出，上半年由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降、公司對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提了減值、部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損、部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值從而造成了業(yè)績(jī)的下滑。

另外，值得關(guān)注的是，預(yù)虧損額度同樣超過10億元的還包括許多央國(guó)企，如華僑城A、中交地產(chǎn)、華夏幸福、金科股份、金融街等。

在7月6日發(fā)布的公告中，華僑城A表示，預(yù)計(jì)上半年歸屬上市公司股東凈虧損9億元至12.5億元，預(yù)計(jì)扣除非經(jīng)常性損益后虧損10.4億元至13.9億元。

虧損原因主要為，公司結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率同比有所下降，其他因素包括部分項(xiàng)目利息費(fèi)用化增加和聯(lián)營(yíng)公司虧損等。

中交地產(chǎn)也在7月5日的業(yè)績(jī)預(yù)告中指出，預(yù)計(jì)2024年上半年公司凈利潤(rùn)虧損約10億元。實(shí)際上，該公司在去年同期也錄得了虧損約5.69億元，今年的虧損同比擴(kuò)大了75.75%。

和華僑城A造成虧損的原因一樣，導(dǎo)致中交地產(chǎn)虧損的原因也包括兩個(gè)方面，即毛利率的下降明顯，和公司費(fèi)用化利息增加導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用的同比上漲。

預(yù)虧損額度在1億元以下的，主要以中小型房企為主，如粵宏遠(yuǎn)A、大龍地產(chǎn)、渝開發(fā)等企業(yè)。

國(guó)金證券預(yù)計(jì)，隨著此前低毛利甚至虧損項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)完畢，部分房企業(yè)績(jī)負(fù)擔(dān)減輕，在2022年以后積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的房企的毛利率有望率先實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升。

部分房企實(shí)現(xiàn)扭虧為盈

而在大部分房企業(yè)績(jī)承壓之下，當(dāng)前仍然有一部分房企能繼續(xù)保持盈利，甚至扭虧為盈。

如中國(guó)武夷，其在上半年實(shí)現(xiàn)了由虧轉(zhuǎn)盈，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)將達(dá)到1.7億元—2.2億元，較去年同期虧損的1.5億元相比，凈利潤(rùn)提升達(dá)到了247%。

其扭虧為盈的主要原因是受單一項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)的影響，相對(duì)比較特殊。即為其在北京武夷花園南區(qū)西地塊住宅項(xiàng)目可結(jié)轉(zhuǎn)的收入和實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)同比增加、以及匯率波動(dòng)影響匯兌收益同比增加。

據(jù)2023年財(cái)報(bào)，去年中國(guó)武夷的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總收入約為65.44億元，其中，有約60.15億元的營(yíng)收來源于上述的北京武夷花園住宅項(xiàng)目，占總營(yíng)收比例約為92%。

除此之外，其余同樣實(shí)現(xiàn)扭虧為盈的房企，業(yè)績(jī)改善的主要原因則多為結(jié)轉(zhuǎn)收入的增多、費(fèi)用下降、投資收益等非經(jīng)營(yíng)性損益增加等影響因素。

如新華聯(lián)，在7月13日發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告中指出，上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約為0.39億元—0.58億元，去年同期為虧損12.22億元，同比增長(zhǎng)了103.19%—104.75%。

對(duì)于扭虧為盈的原因，新華聯(lián)表示，一是上半年新華聯(lián)地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入較上年有所增加，地產(chǎn)項(xiàng)目毛利有所增加；二是公司完成破產(chǎn)重整，有息負(fù)債按照重整計(jì)劃予以清償，財(cái)務(wù)費(fèi)用較上年同期大幅下降。

總體來看，今年上半年部分房企的保交付工作取得了良好成效，期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)面積的增加有助于帶動(dòng)整體收入的增長(zhǎng)，同時(shí)持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有了顯著改善，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，市場(chǎng)恢復(fù)仍有波折，企業(yè)盈利向好還需依賴公司長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性。

專注于高能級(jí)城市的房企，將在政策利好下先行復(fù)蘇

2024上半年以來，全國(guó)各地充分利用調(diào)控自主權(quán)，穩(wěn)定市場(chǎng)的措施接連出臺(tái)，在6月7日國(guó)常會(huì)進(jìn)一步明確穩(wěn)市場(chǎng)、去庫(kù)存政策方向后，釋放了更加積極信號(hào)，隨后多個(gè)監(jiān)管部門落地相關(guān)舉措。

隨著各項(xiàng)政策效果的逐漸顯現(xiàn)，目前多地房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度有了明顯提升，部分核心城市市場(chǎng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

從具體數(shù)據(jù)來看，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，今年1-6月全國(guó)新建商品房銷售額、銷售面積同比降幅均收窄。6月單月，在去年同期高基數(shù)效應(yīng)減弱下，同比降幅收窄至15%以內(nèi)。

另?yè)?jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年上半年TOP100房企銷售總額為20834.7億元，同比下降41.6%，降幅較上月繼續(xù)收窄3.8個(gè)百分比。

重點(diǎn)一二線城市市場(chǎng)表現(xiàn)上，上海、深圳、杭州3個(gè)城市在前期政策優(yōu)化后，6月市場(chǎng)情緒有了明顯提升，新房成交規(guī)模環(huán)比均迎來增長(zhǎng)，二手房成交規(guī)模也保持高位。

尤其是上海，6月的二手商品房成交超過了2.6萬套，創(chuàng)近一年來的新高，已恢復(fù)至2020-2021月均水平。

北京雖在6月底跟進(jìn)的5.17新政，相對(duì)于其他一線城市時(shí)間稍晚，但目前市場(chǎng)活躍度也有所回升，6月二手住宅網(wǎng)簽接近1.5萬套，且二手房市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏好于新房。

對(duì)于接下來的市場(chǎng)走勢(shì)，中指研究院表示，當(dāng)前在“以價(jià)換量”以及政策顯效下，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)活躍度保持在較高水平，新房市場(chǎng)活躍度亦出現(xiàn)一定邊際改善，但市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在。步入7月后，新房、二手房市場(chǎng)活躍度有所下滑，部分城市政策效果持續(xù)性減弱。

短期來看，下半年“穩(wěn)市場(chǎng)”“去庫(kù)存”政策有望繼續(xù)落地落實(shí)，隨著各項(xiàng)舉措積極顯效以及高基數(shù)效應(yīng)的明顯減弱，下半年新房銷售規(guī)模下行態(tài)勢(shì)有望進(jìn)一步放緩，核心城市市場(chǎng)活躍度或?qū)⒂兴迯?fù)。

華泰證券在研究中也指出，盡管行業(yè)在筑底進(jìn)程中，房企整體業(yè)績(jī)?cè)谀陜?nèi)較難看到拐點(diǎn)。但值得注意的是，一線城市二手房的成交量自2024年3月以來站上榮枯線，北上二手房?jī)r(jià)也在6月出現(xiàn)止跌信號(hào)。

其認(rèn)為，接下來高能級(jí)區(qū)域市場(chǎng)有望率先迎來正向的量?jī)r(jià)循環(huán)，專注于核心區(qū)域的稟賦型房企則能夠更大程度地受益于這些城市的先行復(fù)蘇。

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