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二手房成交再破2萬套，上海樓市淡季不淡

來源：家居百科時間：2024年08月06日 10:42

“滬九條”新政效應(yīng)還在繼續(xù)顯現(xiàn)，7月的上海樓市熱度不減。

在傳統(tǒng)樓市淡季，疊加高溫，上海在“5.27”新政后交出了第二份成績單。尤其是外環(huán)內(nèi)二手房放開了非上海市戶籍單身限購，直接促成了二手房數(shù)據(jù)不斷拉升。繼6月份二手住宅成交2.39萬套，環(huán)比增加39.8%，創(chuàng)近3年新高后，7月二手房成交再破2萬套。

根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，7月份上海二手房市場累計(jì)完成交易量為20375套（統(tǒng)計(jì)口徑包括住宅、商業(yè)、寫字樓、車位等），較6月減少22.75%。

業(yè)內(nèi)指出，雖然未能達(dá)到6月份成交量，但已超越3月成為今年成交量第二高的月份。而且，較之去年同期相比，成交量也增長43.66%。

與此同時，從近三年來的數(shù)據(jù)對比來看，7月的成交表現(xiàn)依然處于相對較高的位置，日均成交約657套。

如果從純住宅來看，7月份成交量約為1.81萬套，環(huán)比6月下降24.27%。

從成交總價階段來看，二手住宅交易量最多的為200萬-300萬元總價段，占比高達(dá)24.59%；其次是200萬余元以下價位段，占比約19.28%，剛需市場占主導(dǎo)。

分區(qū)域，7月份浦東、寶山、閔行穩(wěn)居成交前三名，此外松江、嘉定、普陀三個區(qū)域也分別成交了1000余套。

上海安居客認(rèn)為，二手房成交量盡管有所下滑，但7月份作為傳統(tǒng)的樓市淡季，二手房站上2萬套，在近幾年樓市中，都算是不錯的成績。2022年7月-2024年7月份，二手房成交2萬套僅有4次。對比前兩年，今年7月份成交數(shù)據(jù)明顯更好。

也有中介機(jī)構(gòu)向界面新聞表示，7月份二手房市場表現(xiàn)不算好，比如上海1.2萬套的月成交量，他們可以做到成交1億元，但如今2萬套的市場成交量，還是只有1個億，“具體原因還在分析中?！?/p>

整體而言，雖然隨著時間推移上海的政策效應(yīng)有所減弱，但累計(jì)成交已趕超去年同期。

新房市場已恢復(fù)到平穩(wěn)階段。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月上海新建商品住宅成交面積54.1萬平方米，環(huán)比減少32.8%，同比增加0.4%。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，進(jìn)入7月后成交快速降溫，從交易節(jié)奏來看，月初通常低開，成交面積只有10萬平方米，此后繼續(xù)在這一水平震蕩波動，最后一周在供應(yīng)支撐下略有反彈，成交總面積為12萬平方米。

從空間分布來看，浦東貢獻(xiàn)超過10萬平方米，排名重新回到第一。嘉定表現(xiàn)活躍，成交面積達(dá)到7.7萬平方米，排名全市第二；閔行區(qū)成交面積為7.4萬平方米，排名從第一下降到第三。

從成交排名前十項(xiàng)目來看，單價6萬元/平方米以上的中高端產(chǎn)品相對活躍，成交前十榜單中有6個是此類樓盤。

10萬+產(chǎn)品雖然有一定延續(xù)性，但只剩下1個上榜，為位于楊浦區(qū)的保利瑯譽(yù)，均價11.699萬元/平方米，成交178套。此外還有一個均價接近10萬元/平方米的樓盤，新楊思·上園均價約9.92萬元/平方米，成交113套。

值得一提的是，7月份較為難得出現(xiàn)“4字頭”的首改類產(chǎn)品成交排名第一和第三，分別是松江的招商時代潮派和嘉定的象嶼遠(yuǎn)香湖岸，前者均價4.9969萬元/平方米，成交235套，后者均價4.9198萬元/平方米，成交150套。

基于高端產(chǎn)品成交活躍度相對減弱，成交均價進(jìn)一步下滑，均價為66591元/平方米，環(huán)比下跌13%。

這與供應(yīng)相關(guān)。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月入市的新房項(xiàng)目有22個，項(xiàng)目數(shù)量比6月減少11個。7月總供應(yīng)面積為50.1萬平方米，環(huán)比減少44.1%。

供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面較為均衡，3萬-6萬元/平方米的首次改善產(chǎn)品有11個，中高端產(chǎn)品有10個，剩下1個項(xiàng)目為剛需項(xiàng)目。從供應(yīng)來看，針對性較強(qiáng)，剛需項(xiàng)目為崇明新城的樓盤，遠(yuǎn)郊區(qū)域去化有壓力，所以針對性在區(qū)域內(nèi)點(diǎn)狀投放，不加重庫存壓力。

盧文曦認(rèn)為，7月成交有一定下滑是預(yù)期內(nèi)的事情，過了半年沖業(yè)績的時期，7月又是高溫天，傳統(tǒng)淡季，種種情況都不利于交易向上。

“即便有政策利好推動，但市場總要有喘息調(diào)整，目前市場中冷熱不均的現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，中高端產(chǎn)品沒有特別優(yōu)秀項(xiàng)目的情況下，成交量不會沖得特別顯著。8月依舊處于淡季壓力中，因此這種不活躍狀態(tài)還會延續(xù)一段時間?！北R文曦表示。

不過近日，上海又一舉推出多個熱點(diǎn)高端項(xiàng)目，8月將再次上演“神仙打架”局面，預(yù)計(jì)熱度會有所提升。

7月底，上海推出4個單價10萬元/平方米以上的項(xiàng)目，分別是前灘百合園、融創(chuàng)外灘壹號院、錦園、越秀蘇河和樾府，單價分別為17.12萬元/平方米、17.1萬元/平方米、17萬元/平方米和10.357萬元/平方米。

一周后，上海再推5盤871套房源，分別位于徐匯、閔行、松江。其中，位于徐匯區(qū)的中海領(lǐng)邸備受市場期待，均價14.2萬元/平方米，即將入市120套房源。

以上這些新盤，大部分都會在8月份進(jìn)行認(rèn)購、開盤，可以說，考驗(yàn)上海豪宅市場的時刻再度來臨。

以越秀蘇河和樾府為例，124套房源4日累計(jì)認(rèn)購超340組，認(rèn)購率274%，確認(rèn)觸發(fā)積分制。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從近期國家統(tǒng)計(jì)局的監(jiān)測數(shù)據(jù)看，上海房地產(chǎn)市場無論是同類城市表現(xiàn)還是歷史數(shù)據(jù)表現(xiàn)，均呈現(xiàn)積極向好的態(tài)勢。這和政策精準(zhǔn)到位、市場需求積極釋放、預(yù)期持續(xù)向好的態(tài)勢有關(guān)系。

“而且從最近兩個月的市場反饋看，包括市區(qū)二手房、改善型樓盤等表現(xiàn)更好，充分說明剛需和改善型住房需求正積極釋放，此類態(tài)勢有望延續(xù)?！眹?yán)躍進(jìn)指出。

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