深圳加入“收儲(chǔ)商品房”陣營(yíng) “以購(gòu)代建”模式加速落地

深圳成為第二個(gè)收儲(chǔ)商品房用作保障房的一線城市。

8月7日，深圳市安居集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“深圳安居”）發(fā)布關(guān)于收購(gòu)商品房用作保障性住房的征集通告。這意味著，深圳開(kāi)啟保障房“以購(gòu)代建”的模式，成為第二個(gè)收儲(chǔ)商品房用作保障性住房的一線城市。

截至目前，已有超60個(gè)城市發(fā)布了收購(gòu)存量房用作保障房的政策。在“促需求+去庫(kù)存”的政策方向下，收儲(chǔ)舉動(dòng)既有利于去庫(kù)存，又增加保障性住房供給。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)京滬等更多城市也有望跟進(jìn)。此外，考慮到資金平衡是“收儲(chǔ)商品房”的第一原則，因此收購(gòu)價(jià)格可能是成本價(jià)或者“白菜價(jià)”。

深圳收儲(chǔ)商品房源不超65平方米，收購(gòu)價(jià)或?yàn)椤鞍撞藘r(jià)”

深圳安居在征集通告中稱，為積極構(gòu)建“保障+市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系，深圳安居所屬企業(yè)擬開(kāi)展收購(gòu)商品房用作保障性住房工作。征集范圍為深圳市（不含深汕特別合作區(qū)）商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目（房源）。

公告顯示，收購(gòu)的房源位置處于交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)位，貼近區(qū)域發(fā)展核心片區(qū)，具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)展優(yōu)勢(shì)。周邊交通便利，臨近地鐵口、公交站，具備基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套相對(duì)完善等宜居條件。

值得關(guān)注的是，原則上，項(xiàng)目（房源）主力戶型面積應(yīng)滿足深圳市保障性住房戶型面積（65平方米以下）要求。此外，擬收購(gòu)項(xiàng)目須四證齊全，保證項(xiàng)目的合法合規(guī)性，滿足金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。

深圳安居是深圳市屬國(guó)有獨(dú)資企業(yè)和保障性住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)。據(jù)其官網(wǎng)顯示，截至2023年底，深圳安居累計(jì)籌建保障性住房28.2萬(wàn)套，供應(yīng)12.2萬(wàn)套，約占全市同期總量1/3。

據(jù)廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，深圳指定安居集團(tuán)推進(jìn)這項(xiàng)工作，意味著實(shí)現(xiàn)資金平衡是存量收購(gòu)的第一原則，也就是遵循“市場(chǎng)化、法治化”和雙方自愿原則。配售型保障房的價(jià)格是同區(qū)域商品房?jī)r(jià)格的5-6折，如果要達(dá)到資金平衡，收購(gòu)的價(jià)格要更低，因此收購(gòu)價(jià)格可能是成本價(jià)或“白菜價(jià)”。

“深圳收儲(chǔ)商品房的另一看點(diǎn)是戶型面積比較小，以65平方米以下為主。因?yàn)槭召?gòu)存量房用作保障房一定要滿足當(dāng)?shù)貙?duì)于保障性住房的最低面積標(biāo)準(zhǔn)。不僅是深圳，其他城市也有這一要求。這意味著不能為了去化庫(kù)存而收購(gòu)商品住房，而應(yīng)在滿足保障房政策要求的前提下，推進(jìn)存量收購(gòu)。”李宇嘉如是稱。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，深圳收儲(chǔ)商品房意味著開(kāi)啟了保障房“以購(gòu)代建”的模式。此次深圳的操作標(biāo)準(zhǔn)和其他城市相似，總結(jié)起來(lái)即是樓棟完整性、區(qū)位有優(yōu)勢(shì)、戶型匹配保障房要求、設(shè)施配套齊全、產(chǎn)證合規(guī)。核心一點(diǎn)是區(qū)域具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，這與在保障房中落實(shí)職住平衡的導(dǎo)向有關(guān)。

業(yè)內(nèi)：預(yù)計(jì)京滬后續(xù)也有望跟進(jìn)“收儲(chǔ)商品房”

“深圳是一線城市中第二個(gè)開(kāi)啟保障房‘以購(gòu)代建’模式的城市。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，此前的5月30日，廣州增城發(fā)布公告擬公開(kāi)征集廣州（新塘）至汕尾鐵路項(xiàng)目（新塘段）符合條件商品性安置房源，這是特定項(xiàng)目下的“以購(gòu)代建”，此次與深圳在全市范圍內(nèi)展開(kāi)收儲(chǔ)不同。

對(duì)此，中指研究院華南分院高級(jí)分析師孫紅梅認(rèn)為，目前“促需求+去庫(kù)存”的政策方向已經(jīng)明確，深圳安居此次收儲(chǔ)舉動(dòng)，將對(duì)深圳樓市去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)起到積極作用，有利于緩解房企資金壓力，同時(shí)也有助于市場(chǎng)情緒的恢復(fù)及增加保障性住房供給。

從以往來(lái)看，配售型保障性住房主要以劃撥土地和新增建設(shè)為主。今年以來(lái)，收購(gòu)存量商品房用作保障房屢屢被重點(diǎn)提及。4月30日，政治局會(huì)議明確提出堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量為組合，積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。5月17日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議，央行明確設(shè)立3000億元保障性住房再貸款用于收購(gòu)企業(yè)已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。此后，各個(gè)地方“以需定購(gòu)”，啟動(dòng)了收儲(chǔ)商品房用作保障房。

對(duì)此，李宇嘉表示，新建商品房銷售去化下降，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，保交房和債務(wù)償還存在一定壓力。通過(guò)存量收購(gòu)，既可以解決保交房的任務(wù)，也可以去化庫(kù)存穩(wěn)定商品房市場(chǎng)，還可以緩解開(kāi)發(fā)商資金鏈，也增加了保障房籌集渠道。而且，在關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的文件中，也明確提出存量籌集是一個(gè)渠道。

而據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，已有10余城發(fā)布征集商品房用作保障性住房的公告，明確房源征集范圍、條件和價(jià)格。其中，云南昆明、江蘇徐州等地發(fā)布相關(guān)政策，推動(dòng)收儲(chǔ)工作的落地，而河南新鄉(xiāng)、山東煙臺(tái)也發(fā)布了收購(gòu)存量商品住房用作保障房的征集公告。

“從目前各地存量房收購(gòu)的情況來(lái)看，基本上還處于前期摸排需求的過(guò)程中?！崩钣罴握J(rèn)為，符合收購(gòu)條件的項(xiàng)目相對(duì)有限，開(kāi)發(fā)商低價(jià)賣給國(guó)企的意愿也比較低，還處于雙方博弈的狀態(tài)，“很多市場(chǎng)主體認(rèn)為政府會(huì)通過(guò)存量收購(gòu)來(lái)救助市場(chǎng)、救助開(kāi)發(fā)商，因此還等待資金進(jìn)入，但從資金平衡角度看這是不可能的?！?/p>

李宇嘉預(yù)計(jì)，前期住宅項(xiàng)目可能落地的收購(gòu)數(shù)量相對(duì)有限，對(duì)商品房市場(chǎng)短期的影響有限。但整棟公寓和宿舍可能會(huì)落地，因?yàn)楣⒑退奚崾袌?chǎng)價(jià)格相對(duì)比較低，開(kāi)發(fā)商愿意以大宗體量交易來(lái)緩解資金鏈壓力。政府收回來(lái)也可以用作人才公寓類租賃型保障房。

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，一線城市“收儲(chǔ)商品房”有更大的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)楸Ｕ戏渴袌?chǎng)消化能力強(qiáng)。而且，一線城市資金狀況不錯(cuò)，若積極爭(zhēng)取3000億元“以購(gòu)代建”的資金，那么“收儲(chǔ)”的節(jié)奏會(huì)加快。深圳此番操作意味著一線城市已經(jīng)開(kāi)啟了“以購(gòu)代建”的模式，預(yù)計(jì)京滬后續(xù)也有望跟進(jìn)。

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