幸福里APP最全解讀存量房貸轉(zhuǎn)LPR，怎樣做最省錢

3月第一天，也是存量房貸利率可轉(zhuǎn)換為LPR的第一天，工商、建行、農(nóng)業(yè)、中國、招商、交通、光大、興業(yè)、浦發(fā)等多家銀行相繼發(fā)出公告。

這是涉及到每個購房貸款人的一件大事兒，去年這個政策出來的時候，作為專業(yè)房產(chǎn)平臺幸福里曾做過分析《事關(guān)房貸！存量貸款定價"換錨"，通俗版解讀來了》，但是真到執(zhí)行的時候，網(wǎng)上各種解讀還是讓人看不明白，今天再來和大家聊聊這一政策出臺的影響。

01 為什么要將房貸利率轉(zhuǎn)換？

首先，來回顧一下LPR的"前世今生"。

2019年8月17日，央行發(fā)布〔2019〕第15號公告，決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制。新的LPR由18家銀行在MLF基礎上進行加點，向全國銀行間同業(yè)拆借中心提交報價，全國銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報價后算術(shù)平均，向0.05%的整數(shù)倍就近取整計算得出LPR，于每月20日（遇節(jié)假日順延）9點30分公布。

2019年12月28日，中國人民銀行發(fā)布〔2019〕第30號公告，明確進一步推動貸款市場報價利率（LPR）運用，存量浮動利率貸款的定價基準轉(zhuǎn)換為LPR的有關(guān)事宜。

以前購房貸款，都是按照央行公布的貸款基準利率定價，之前五年期以上貸款基準利率是4.9%，也就是在4.9%的基礎上"打折"或"上浮"，即：房貸利率=貸款基準利率*上浮比例/打折數(shù)

但是，為了貸款利率更加市場化，發(fā)揮市場對經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用，央行決定實行LPR新機制，并將LPR的應用范圍從新增貸款逐步擴大到存量浮動利率貸款，其定價模式為：房貸利率=LPR+固定點差（固定點差可能為負數(shù)）

02 轉(zhuǎn)換的要求及范圍是什么？

幸福里發(fā)現(xiàn)：去年底，央行就發(fā)布了公告，如果你的房貸同時符合以下三點，需要轉(zhuǎn)換：

1、在2020年1月1日前發(fā)放，或者已經(jīng)簽訂借款合同還未發(fā)放；

2、參考貸款基準利率定價（比如"基準利率上浮10%"或"基準利率打7折"）；

3、浮動利率（比如利率在每年1月1日調(diào)整）。

對房貸客戶來說，以下幾種情況不用參與轉(zhuǎn)換：

1、政策性的公積金個人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）不需要轉(zhuǎn)換

2、2020年12月31日前到期的個人住房貸款，不需要轉(zhuǎn)換；

3、固定利率貸款。

特別要注意：如果房貸是商貸+公積金的組合貸，這次只能轉(zhuǎn)商貸部分，公積金貸款部分仍然按原合同執(zhí)行！

時間上，按照央行要求，轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始，原則上應于2020年8月31日前完成。

并且，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

對于怎么轉(zhuǎn)，央行給了一道選擇題：

選擇一：固定利率。選擇固定利率后，你的房貸就是維持當前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。

選擇二："LPR+加點"浮動利率。LPR是貸款市場報價利率，是央行2019年新推出的機制，LPR每月公布一次，可升可降。加點數(shù)值=原合同當前的執(zhí)行利率水平—2019年12月發(fā)布的LPR，加點數(shù)值確定后固定不變。

簡言之，選擇"LPR+加點"浮動利率，以后你的房貸利率會隨著LPR變化，直接影響月供。

03 應該怎么選最省錢？

房貸基準利率換錨，給了所有人一次改變房貸的機會，但是機會只有一次，應該怎么選，很多人應該都會糾結(jié)。

如果選擇固定利率，在未來20年或30年的整個房貸周期，都會保持不變。

如果選擇一年一變的浮動利率，房貸利率每年都能調(diào)整一次，如果當年最新LPR利率下降，房貸利率同樣隨之下降。

那么，在選擇之前，要先搞懂這兩者的優(yōu)勢都是什么。

固定利率好處，是如果簽訂貸款合同之后加息，自己的房貸利率不會隨之上漲。而浮動利率好處是，如果未來降息，那么房貸利率可以一直跟著調(diào)整。

問題來了，未來LPR的大周期趨勢是升還是降呢？

要知道，目前全球經(jīng)濟已經(jīng)進入寬松時代，利率走低是大勢所趨，很多歐美國家已經(jīng)進入負利率時代，我國的利率相比于幾年前已經(jīng)大幅下行。

2月27日下午，央行副行長劉國強在國務院聯(lián)防聯(lián)控機制舉行的新聞發(fā)布會上表示：

"現(xiàn)在貸款利率基本上市場化了，LPR推開以后，利率下行的趨勢是比較明顯的，不僅報價利率本身在下行，而且?guī)恿苏麄€金融市場，包括信貸利率都在下行。目前來看，下行還有一定的空間，所以我們下一段對資金利率還是要繼續(xù)用改革的辦法，通過改善體制機制，把市場利率還存在的下降的空間給挖掘出來，同時提高政策傳導渠道。"

顯然，如果選擇固定利率，就無法享受利率下行帶來的紅利。在此背景下，浮動利率比固定利率更有優(yōu)勢。

04 具體要怎么轉(zhuǎn)換？

貸款買房，銀行的貸款利率為基準利率+上浮/下調(diào)點，以往的基準利率由央行來定。

中國人民銀行貸款基準利率（2015年10月24日起）：

(1)短期貸款：一年以內(nèi)(含一年)利率為4.35。

(2)中長期貸款：一至五年(含五年)利率為4.75；五年以上利率為4.90。

(3)個人住房公積金貸款：五年以下(含五年)利率為2.75；五年以上利率為3.25。

舉例來說，如果小李的房貸是30年，其房貸利率是基準利率打9折，也就是4.9%×（1-10%）=4.41%。

如果選擇固定利率，也就是說，以后的房貸利率都是4.41%，貸款合同期限內(nèi)不會發(fā)生改變。

如果選擇"LPR+加點"浮動利率，需要先計算加點數(shù)值，4.41%（小李現(xiàn)在的利房貸利率）-4.8%（2019年12月的LPR）=-0.39%，加點-0.39%確定后固定不變。

也就是說，切換后的定價為：小李的房貸利率為5年期以上的LPR減39個BP。加減的基點數(shù)在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

這里要劃重點：商業(yè)性貸款利率調(diào)整時間取決于合同對于重新定價周期和重定價日的約定，而房貸利率重定價周期最短為1年，也就是說每年最多只會調(diào)整1次。

所以，雖然LPR是每月發(fā)布的，但是房貸利率最短變化期限還是一年，當然也可以改為2年、3年甚至更久。

如果小李的房貸利率約定于每年1月1日調(diào)整，那么，在2021年1月1日，利率水平會隨LPR的變化而調(diào)整。

如果2020年12月20日發(fā)布的LPR下降為4.7%，那么利率水平相應調(diào)整為4.7%-0.39%=4.31%，利息支出會變少。

具體能省多少錢，在幸福里APP《重磅！房貸利息再降，樓市會逆勢反彈么？》這篇文章的第二部分，有詳細提到。

05 轉(zhuǎn)換后房貸立刻就能少么？

經(jīng)過幸福里上面的分析，不難看出，長遠看來，大部分貸款客戶轉(zhuǎn)換為LPR更劃算。

那么，何時進行轉(zhuǎn)換好呢？

在2020年3月1日到2020年8月31日這期間任何時間轉(zhuǎn)換都可以。

因為，轉(zhuǎn)換期間都統(tǒng)一用2019年12月發(fā)布的LPR作為基準，同一筆貸款的點差都是一樣的，并不會根據(jù)這段時間LPR的變化而變化。

目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年，且重定價日為每年1月1日。也就是說，你在這半年內(nèi)進行了定價基準的轉(zhuǎn)化，但是要到明年的一月才能感受到月供的變化。

還需要注意的是，若是房貸有多個借款人，共同借款人也需要確認。

如您是主借人，您的妻子是共同借款人，需要雙方都辦理轉(zhuǎn)換且選項一致，才可辦理完成。部分銀行對共同借款人的確認要求在24小時內(nèi)完成，也有部分銀行為所有共同借款人需在主借款人提交申請第二日起7天內(nèi)進行確認。

此外，若是外地辦理的貸款，既可以選擇在網(wǎng)上或手機進行業(yè)務辦理，也可以到就近的銀行網(wǎng)點進行辦理，無須到原貸款銀行進行業(yè)務辦理。

補充一下，除了個人房貸，企業(yè)的存量貸款也可以轉(zhuǎn)換定價基準，與個人房貸不同的是，企業(yè)貸款、個人消費貸款等存量浮動利率貸款細則不太相同，重定價周期，參考LPR每個人情況不一致。

關(guān)于找誰辦理，如何辦理，大家可以查看各大銀行的官網(wǎng)公告，幸福里也為大家匯總了一些主要銀行的辦理途徑：

今年是買房的好時機么？疫情過后買房人應該如何進行決策？幸福里對話100位房產(chǎn)專家，為你解讀樓市趨勢。

上幸福里APP，看100位房產(chǎn)專家的觀點精華：https://m.xflapp.com/f100/inner/forum?origin_from=weixin_article

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