樓市王炸！房地產(chǎn)稅真的要來了，這兩個城市或將率先打響第一槍

5月11日，有個重要會議召開，消息來自于財政部官網(wǎng)：財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉(xiāng)建設部、稅務總局負責同志在京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。

本來，人口繼續(xù)正增長讓房地產(chǎn)從業(yè)人員松了一口氣，突然又來這么一個新聞，這心又懸起來了。

為什么要開這個會？當然和宏觀經(jīng)濟有關，和錢有關。

哪些城市會入圍改革試點，我大膽猜測一下（純屬猜測，錯了也正常），深圳、杭州跑不了。為什么？各有特色和原因。

1

房地產(chǎn)稅立法將加速

首先說為什么要開這個會？而且這個會是在人口數(shù)據(jù)公布的當天開的，真是意味深長。

人口數(shù)據(jù)如何，這個不用我說了，低速增長，妥妥的。未來大概率會負增長，這一點官方也確認，但具體時點，各方說法不一。

人口負增長既然是板上釘釘?shù)?，那么問題就來了？房地產(chǎn)何去何從？與房地產(chǎn)相關的賣地收入何去何從？土地賣不動的地方將何去何從？

站在財政層面，盡快考慮這個問題，屬于未雨綢繆，必須考慮而且必須公開釋放信號了。

所以，財政部官網(wǎng)釋放前述消息，一定是經(jīng)過周密部署，深思熟慮的，而且財政部在會議通稿中排名第一，顯示其在這次會議中的話語權和相應的作用。從來沒有偶然和無意，一切都是有安排的。

多年來，財政部以及在財政部就職的人士是呼吁加快房地產(chǎn)稅立法的主要力量之一。

賈康曾長期擔任財政部財政科學研究所所長，他的相關言論基本都是支持房地產(chǎn)稅的。

2020年11月份，財政部部長劉昆撰寫的《建立現(xiàn)代財稅體制》文章刊發(fā)于人民日報，文中詳解“十四五”時期財稅改革任務，其中明確提到：按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革。

2020年12月23日，財政部官網(wǎng)也推出了這篇文章。

2021年5月11日，財政部首次公開房地產(chǎn)稅改革試點座談會的相關消息。

邏輯清晰，信號明顯，房地產(chǎn)稅立法將加速，立法之前要試點，給立法更多的參考意見和技術細節(jié)展示。

財政部是管錢的，這個時點意欲加速房地產(chǎn)稅也是從財政的角度出發(fā)，必須這么做。

除去2020年這種特殊的疫情年份不算，我們看看連續(xù)幾年的財政收入增速：2017年是7.4%，2018年是6.2%，2019年是3.8%。

很明顯，增速是逐年放緩的，當然，體量大了，放緩也很正常，不過，站在財政部的角度，必須要先走幾步，考慮如何面對這種趨勢。

2

住房存量是一種誘惑

賣地帶來的收入體量很大，也需要面對兩個問題：賣地這事是不可持續(xù)的，未來怎么辦？有些城市已經(jīng)賣不動地了，怎么辦？前者屬于未來要面對的，后者則是現(xiàn)在必須面對的。

所以，我一直說房地產(chǎn)稅的開征是不可避免的，我們正在接近一個臨界點：賣地收入正在接近模擬中的可征收的房地產(chǎn)稅，未來會比房地產(chǎn)稅少。

時間是房地產(chǎn)稅立法、試點、推出的“好朋友”，因為隨著時間的推移，可以賣的地，以及能夠賣出好價錢的地肯定是越來越少的，即使賣地收入創(chuàng)新高。土地資源有限是一個基本常識。

賣地收入創(chuàng)新高的同時，也意味著未來的房地產(chǎn)稅收入在創(chuàng)新高，因為地一經(jīng)賣出，經(jīng)過一系列程序到達購房者手中，就成了存量，和財政收入沒關系了。

在沒有開征房地產(chǎn)稅的情況下，這種存量越來越大，實在是一種難以抵擋的誘惑。

何況，還有如下信號發(fā)出：近日，首個公開競拍的長春，首輪土拍的38宗土地中，32宗以底價成交，2宗流拍。

貝殼研究院在2021年5月7日發(fā)布的報告《被遺忘的三四線樓市：困局與出路》中透露，從宅地流拍率來看，2020年全年，統(tǒng)計監(jiān)測的163個三四線城市中有123個城市有土地流拍，占比高達四分之三。29個城市的流拍率超過20%，主要集中在華中(10城)、東北(6城)、廣東(5城)以及云貴桂地區(qū)。

土地在一些地方已經(jīng)變不成錢了，而向存量房產(chǎn)收房地產(chǎn)稅則一定會收到錢。更嚴重的是，這樣的城市會越來越多，不是它們不想依賴土地財政，而是這個游戲玩不下去了。

不是每一個城市都是北上廣深杭，或者合肥寧波南京武漢，更多的城市需要房地產(chǎn)稅支持地方發(fā)展，包括給公務員、教師發(fā)工資。

何況，老齡化帶來的養(yǎng)老金壓力是眾所周知的，這個缺口怎么補？如果賣出某些國企的股份還不夠怎么辦？

所以，人口數(shù)據(jù)公布當天開這個“房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會”，可能是巧合，也可能不是。

大變革時代，房地產(chǎn)走到了史無前例的轉折點上。那么，哪些城市可能會入圍試點？

3

武漢做試點城市可能性不大

我的猜測：深圳、杭州大概率會入圍試點城市，為什么？

長三角、珠三角作為富庶區(qū)域，應該有一個樣本入選是情理之中的。

針對個人保有的房產(chǎn)，上海、重慶早已經(jīng)開始試點房產(chǎn)稅。因為各自的特殊稅制，上海和重慶試點的房產(chǎn)稅對所在城市的房價影響很小，第一是稅率低，第二是涉及面小。

不過，上海已經(jīng)有試點了，在長三角再拿上海來試有點“過”了，上海人恐怕意難平。杭州最近幾年房價大漲，而且賣地收入多年都是全國“冠軍”。

賣地多，增加供應，對市場是好事，但是同時房價又大漲，是個貌似難以解釋的“怪現(xiàn)象”，其實也不難解釋：一是經(jīng)濟確實在較快發(fā)展，二是人口涌入，三是炒作力量作妖。

既然如此，拿杭州來做試點，其實既可以獲得不菲的房地產(chǎn)稅的收入，也可以撫平輿論對高房價的詬病，至少不會遭遇單一的反對聲音。

其余的長三角城市，相當一部分深陷老齡化少子化的泥沼之中，恐怕經(jīng)不起房地產(chǎn)稅這么快的落地試點。

珠三角城市中，深圳應該是當仁不讓的房地產(chǎn)稅的試點城市。深圳去年的房價漲幅全國第一，如果不拿深圳做試點，恐怕說不過去。

而且，深圳確實不依靠土地財政，作為一個難得的不依靠土地財政的城市，試點房地產(chǎn)稅會對它產(chǎn)生什么影響，或者完全沒影響，我想也是政策制定者想要的答案，屬于“珍稀樣本”。

何況，2020年4月28日，深圳市時任住建局領導在參加《民心橋》直播時曾透露過房地產(chǎn)稅問題，表示“我們不是沒有手段，我們準備了很多手段?！彼岢鲈诔钟协h(huán)節(jié)，接下來也可以考慮房地產(chǎn)稅的問題。

既然你“考慮房地產(chǎn)稅的問題”，那就試點吧。

而且從深圳目前的相關信息來看，很希望集中精力把民生問題解決好，那么，借助房地產(chǎn)稅的試點落地施壓于炒房客，平穩(wěn)市場炒作，即使是釋放一個信號，也是官方所樂見的。

遲早要來，做個試點又有何妨？

中部城市中，武漢做試點的可能性不大，因為武漢在疫情后還沒完全回到此前的經(jīng)濟體量，讓武漢緩一口氣，在鄭州和長沙中做一個選擇是更可能的。

鄭州對房地產(chǎn)的依賴遠大于長沙，長沙是出了名的“讓炒房客有去無回”的城市，長沙制造業(yè)的崛起抵消了賣地收入下降帶來的影響。長沙算是一個特殊的樣本。

西部城市中，重慶不太可能了，因為已經(jīng)做過試點了。成都被住建部約談過兩次，西安也是房價一直不消停的城市，被約談過一次。

成都的經(jīng)濟體量更大，承壓能力更強，試點房地產(chǎn)稅要避免對當?shù)亟?jīng)濟造成沖擊，西安的總量排名距離成都還比較遙遠，成都入選的可能性更大。

東北的城市應該有一個會入選，雖然東北的樓市整體不算太好，但是，東北也需要一個樣本城市給政策做參考：比如哈爾濱曾鼓勵降價銷售，長春賣地遭遇流拍，但是大連是所有東北人的大連，所以，大連的房價一直比較堅挺。

到底是在能挺得住的大連來做試點，還是在長春這種不太挺得住的地方也要來個壓力測試，畢竟長春這種情況也是很有代表性的，那就要看政策制定者的考量了。

部分三四五線城市也應該有少數(shù)試點城市，只有這樣才能在整體上評估房地產(chǎn)稅對經(jīng)濟發(fā)展的影響，從而在制定政策時減少沖擊，實現(xiàn)平穩(wěn)過渡。

推房地產(chǎn)稅不是為了讓房價下跌，而是為了解決地方政府的財政問題，因此一定會求“穩(wěn)”，只有“穩(wěn)”才會有人乖乖交稅。不過，“穩(wěn)”了之后對于炒房是不利的，“穩(wěn)”會壓縮炒房客的利潤空間。

房價大漲也沒有可能了，因為影響穩(wěn)定。

而且一旦未來落地房地產(chǎn)稅，地方政府的收入有了保障，又有調控政策壓著，它們也沒有大幅度推高房價的動力，因為錢的問題通過房地產(chǎn)稅已經(jīng)解決了，或者解決了一部分，實在解決不了的，不是還有轉移支付嘛。

房地產(chǎn)稅已經(jīng)在路上，一定會來，確認試點城市不過是第一次敲門聲響，這一次是地方財政收入現(xiàn)狀“倒逼”該稅種的試點、落地與執(zhí)行，和以往完全不同。

文章來源：功夫財經(jīng)

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