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湖南懷化：創(chuàng)新存量土地盤活利用方式，支持已出讓未開發(fā)的土地依法轉(zhuǎn)讓

來(lái)源：家居百科時(shí)間：2024年07月24日 10:51

7月22日至8月22日，湖南省懷化市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局就《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（征求意見稿）向社會(huì)征求意見。意見稿涉及購(gòu)房信貸政策、公積政策等。

擴(kuò)大住房消費(fèi)：貸款買商品住房均執(zhí)行首套信貸政策，實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼

文件提出，支持剛性需求、改善型需求購(gòu)房。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）購(gòu)買商品住房采用貸款方式的，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。鼓勵(lì)房企開展購(gòu)房?jī)?yōu)惠，支持企事業(yè)等單位團(tuán)購(gòu)商品房，團(tuán)購(gòu)價(jià)格不納入城市商品房?jī)r(jià)格監(jiān)測(cè)范圍。

同時(shí)，放寬信用微瑕次數(shù)限制。對(duì)具備償還能力且有還貸保證、逾期已結(jié)清的申請(qǐng)人，鼓勵(lì)各商業(yè)銀行提高對(duì)信用報(bào)告逾期次數(shù)寬容度。

懷化市還將加大公積金支持力度。具體而言，提高住房公積金租房月提取最高限額，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)。支持公積金繳存余額支付首付。連續(xù)正常繳存且首次使用住房公積金的繳存人，申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買新建商品房的，可使用住房公積金賬戶余額支付購(gòu)房首付款。

購(gòu)買商品住房的，借款人結(jié)清住房公積金貸款后，符合再次申辦貸款條件的，取消6個(gè)月貸款等待期，即申請(qǐng)即辦理。離異夫妻雙方婚姻存續(xù)期間已在中心業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)中有過(guò)住房公積金使用記錄，離異雙方符合再次申辦貸款條件的，取消6個(gè)月貸款等待期，即申請(qǐng)即辦理。

優(yōu)化住房公積金貸款政策。推進(jìn)商業(yè)銀行住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款，支持將商業(yè)銀行的存量住房按揭貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。

文件還要求，降低商品房交易成本，實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼政策。由受益財(cái)政對(duì)購(gòu)買新建商品房實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼。凡于2023年12月29日至2025年6月30日購(gòu)房繳納契稅所繳契稅稅率為1%的，按所繳契稅對(duì)購(gòu)房人予以全額補(bǔ)貼：所繳契稅稅率為1.5%的，按所繳契稅的2/3對(duì)購(gòu)房人予以補(bǔ)貼；所繳契稅稅率為2%以上（含2%）的，按所繳契稅的50%對(duì)購(gòu)房人予以補(bǔ)貼。以上購(gòu)房補(bǔ)貼，按年分期撥付，每年補(bǔ)貼1/3，于購(gòu)房次年分3年到位。在繳納契稅時(shí)，由稅務(wù)部門歸集匯總。購(gòu)房補(bǔ)貼按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則，補(bǔ)貼資金由契稅入庫(kù)同級(jí)財(cái)政負(fù)擔(dān)。

增加購(gòu)房獎(jiǎng)補(bǔ)政策，在2023年12月29日至2024年12月25日購(gòu)買首套新建商品房的：博士生獎(jiǎng)勵(lì)3萬(wàn)元、碩士生獎(jiǎng)勵(lì)2萬(wàn)元，生育三孩家庭補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)10個(gè)平方米面積，費(fèi)用由各縣市區(qū)財(cái)政承擔(dān)。

支持購(gòu)房戶子女就學(xué)。凡購(gòu)買商品房的，憑預(yù)告登記證明或不動(dòng)產(chǎn)證，在房產(chǎn)所在地周邊義務(wù)教育學(xué)校對(duì)應(yīng)年級(jí)有空余學(xué)位的情況下辦理入學(xué)（轉(zhuǎn)學(xué)）。

加大房企貸款支持力度：支持經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款

文件顯示，建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。動(dòng)態(tài)確定可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”，應(yīng)推盡推，應(yīng)貸盡貸。對(duì)開發(fā)建設(shè)暫時(shí)遇到困難但資金基本能夠維持的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，可適當(dāng)展期。

同時(shí)，鼓勵(lì)支持現(xiàn)有房企自持現(xiàn)有庫(kù)存房源轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)租賃公司，作為中長(zhǎng)期租賃住房，金融機(jī)構(gòu)給予按揭貸款或企業(yè)流動(dòng)經(jīng)營(yíng)性貸款支持。

支持經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。房地產(chǎn)企業(yè)可利用自營(yíng)的商業(yè)性房地產(chǎn)，向商業(yè)銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，可用于承貸物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間的維護(hù)、改造、裝修等與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營(yíng)性資金需求，以及置換借款人為建設(shè)或購(gòu)置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等。

強(qiáng)化財(cái)稅支持

財(cái)政支持政策方面，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等報(bào)建規(guī)費(fèi)放寬繳費(fèi)時(shí)限，辦理施工許可證前繳納30%，辦理預(yù)售許可證時(shí)繳納30%，竣工備案前全部繳清。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)納入年度預(yù)算，專項(xiàng)用于商品房小區(qū)周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，?？顚Ｓ?。

適時(shí)調(diào)整相關(guān)稅費(fèi)政策。房屋契稅稅率依法適時(shí)下調(diào)。適度下調(diào)土地增值稅預(yù)征率。合理確定個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房個(gè)人所得稅核定征稅率，對(duì)“個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額”實(shí)行核定征稅的，由所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)本地實(shí)際，可在規(guī)定的1%內(nèi)適度調(diào)低個(gè)人所得稅核定征收率。

同時(shí)，合理優(yōu)化企業(yè)稅收繳納方式。對(duì)不計(jì)容的地下車位、人防工程等在土地出讓金分?jǐn)倳r(shí)，可不計(jì)算金額。

創(chuàng)新存量土地盤活利用方式

支持企業(yè)優(yōu)化開發(fā)。對(duì)已出讓尚未建設(shè)的房地產(chǎn)用地，允許按規(guī)定轉(zhuǎn)型用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)，在滿足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力，并向社會(huì)公開公示的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)可進(jìn)行規(guī)劃修改，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，需補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款的應(yīng)予以繳納。

合理免除因自然災(zāi)害、疫情導(dǎo)致超期未開發(fā)的違約責(zé)任。確因自然災(zāi)害、疫情等不可抗力導(dǎo)致無(wú)法按合同約定開竣工的，依法不予追究違約責(zé)任。2020年2月5日至2023年1月8日期間，受疫情影響未能按期交地、動(dòng)工、竣工的，可不計(jì)入違約期，免除相應(yīng)的違約責(zé)任。

推動(dòng)限期消除繼續(xù)開發(fā)障礙。嚴(yán)格履行國(guó)有建設(shè)用地出讓合同約定的義務(wù)，對(duì)于政府（包括政府所屬部門及所屬企業(yè)）的原因?qū)е虏痪邆溟_發(fā)利用條件的地塊，要限期消除開發(fā)障礙，保障開發(fā)建設(shè)必需的基礎(chǔ)設(shè)施配套和通平條件。經(jīng)政府與企業(yè)協(xié)商一致，開發(fā)障礙未消除前，對(duì)企業(yè)不計(jì)算開竣工違約期；開發(fā)障礙消除后，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定動(dòng)工開發(fā)日期和土地使用年限；因政府原因造成企業(yè)延期繳款產(chǎn)生的違約金和利息不予追繳。

規(guī)范分割宗地開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。鼓勵(lì)企業(yè)充分合理開發(fā)利用土地，做到“地盡其用”。對(duì)于因規(guī)劃調(diào)整、企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難或破產(chǎn)等原因無(wú)法全部開發(fā)利用的土地，在符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可以交多少錢，給多少地，辦多少證分割宗地；對(duì)于企業(yè)因經(jīng)營(yíng)需要不再繼續(xù)開發(fā)，或無(wú)法繼續(xù)開發(fā)的部分，可分割宗地轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營(yíng)主體開發(fā)利用或與市、縣政府協(xié)商收回或置換，經(jīng)政府批準(zhǔn)后簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

適當(dāng)放寬分期開發(fā)和價(jià)款繳納時(shí)間。支持商住用地分期開發(fā)，已掛牌成交宗地，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)明確可以分期開發(fā)建設(shè)的，前期開發(fā)建設(shè)地塊需繳納100%土地出讓價(jià)款，未開發(fā)地塊可繳納20%土地出讓價(jià)款，但應(yīng)承諾補(bǔ)齊土地出讓價(jià)款繳納時(shí)限和開工時(shí)間并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，最遲應(yīng)在合同簽訂之日起兩年內(nèi)繳清，約定期限內(nèi)不計(jì)取違約金；如未能如期開發(fā)建設(shè)，則收回未開發(fā)地塊，20%土地出讓價(jià)款不予退回。經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)，住宅與商業(yè)占比可以調(diào)度、可以轉(zhuǎn)換，在原指標(biāo)50%幅度內(nèi)調(diào)整不再補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。

創(chuàng)新存量土地盤活利用方式。支持已出讓未開發(fā)的土地依法轉(zhuǎn)讓，對(duì)未完成開發(fā)投資總額25%以上的出讓商住用地，探索實(shí)行預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。轉(zhuǎn)讓雙方持《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》向市不動(dòng)產(chǎn)登記中心提出轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記，待土地完成開發(fā)投資總額的25%以上后再依程序辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。推進(jìn)“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可辦，覆蓋房地產(chǎn)用地等各類不動(dòng)產(chǎn)。新出讓地塊與相鄰出讓地塊因規(guī)劃需要合宗開發(fā)的，可將新出讓地塊與原出讓土地出讓使用年限調(diào)整一致。提倡土地使用權(quán)人利用閑置土地臨時(shí)開發(fā)，提升土地利用效率。

加大去庫(kù)存力度：鼓勵(lì)國(guó)企收購(gòu)庫(kù)存現(xiàn)房

文件提出，鼓勵(lì)國(guó)有公司收購(gòu)現(xiàn)有庫(kù)存現(xiàn)房。按“以需定購(gòu)”原則，支持收購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)已建成的存量商品房用作配售型、配租型保障性住房及安置用房。

實(shí)行征收拆遷“房票”安置制度。實(shí)行“房票”安置制度。選擇“房票”安置制度的縣市區(qū)，應(yīng)當(dāng)建立“房票”兌付資金的籌措、監(jiān)管、兌付準(zhǔn)備金制度，確保按期兌付“房票”資金，控制“房票”逾期兌付風(fēng)險(xiǎn)。

鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)接收房票，購(gòu)房人持房票購(gòu)房網(wǎng)簽后，其使用的房票按支付節(jié)點(diǎn)核算可兌付資金，經(jīng)住建部門核算認(rèn)定后，視同相應(yīng)資金已存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。參與使用房票的房地產(chǎn)企業(yè)，允許其用持有的未兌付房票，優(yōu)先結(jié)算后用于支付新競(jìng)得的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地出讓價(jià)款。

優(yōu)化地下停車位成本和管理，促進(jìn)停車位銷售去庫(kù)存?；獾叵萝噹?kù)（位）庫(kù)存。各縣市區(qū)可以根據(jù)實(shí)際，自行制定住宅小區(qū)地下車庫(kù)（位）確權(quán)登記辦法。地下車位辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，契稅可參照本通知關(guān)于購(gòu)房補(bǔ)貼政策實(shí)施補(bǔ)貼；除單獨(dú)銷售的地下車位外，其它與商品房配套銷售的地下車位（庫(kù)）不再收取物業(yè)維修基金，其維修管理納入地上對(duì)應(yīng)建筑物一并管理；將地下車庫(kù)（位）納入商品房銷售管理，積極促進(jìn)住宅小區(qū)地下車庫(kù)（位）的銷售。辦理不動(dòng)產(chǎn)登記后的車庫(kù)（位）可依法轉(zhuǎn)讓、出租、贈(zèng)與、抵押。

調(diào)整優(yōu)化商住開發(fā)項(xiàng)目車位政策?？山Y(jié)合不同區(qū)位、不同開發(fā)產(chǎn)品，調(diào)整優(yōu)化項(xiàng)目停車位規(guī)劃配比。商品住房項(xiàng)目可銷售的產(chǎn)權(quán)車位可與商品住房同步辦理商品房預(yù)售許可，并同步公示車位銷售價(jià)格、銷售方案。

促進(jìn)非住宅商品房租售。對(duì)已出讓尚未建設(shè)的非住宅商品房用地、已開發(fā)建設(shè)但未售的空置商業(yè)項(xiàng)目、已開發(fā)建設(shè)且已預(yù)售的商業(yè)項(xiàng)目，在滿足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力，且充分尊重購(gòu)房業(yè)主意愿和綜合考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)可按“商改住”進(jìn)行規(guī)劃修改。

加強(qiáng)去化庫(kù)存（促銷）平臺(tái)建設(shè)。利用大數(shù)據(jù)技術(shù)打通供需兩端，建立完善“政府房地產(chǎn)銷售平臺(tái)（懷化住建云平臺(tái)）”，全面推進(jìn)線上線下同步銷售。

優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)和竣工驗(yàn)收管理

文件提出，支持高品質(zhì)住宅建設(shè)。

因城市景觀風(fēng)貌或開發(fā)品質(zhì)要求需要封閉陽(yáng)臺(tái)的新建住宅項(xiàng)目，其封閉陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積的1/2計(jì)入容積率和建筑面積，進(jìn)行商品房預(yù)售和不動(dòng)產(chǎn)登記。居住建筑陽(yáng)臺(tái)等按水平投影面積的1/2計(jì)入建筑面積的部分，其水平投影面積之和按不超過(guò)套內(nèi)建筑面積的20%控制。

為滿足市民對(duì)居住品質(zhì)日益提升的需求，完善出讓地塊周邊配套設(shè)施，支持因地制宜開發(fā)低密度、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。按照“綠色、耐久、配套、適齡、智能、人文”要求，推進(jìn)土地出讓“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)示范，在不低于基準(zhǔn)地價(jià)70%的情況下，適當(dāng)降低土地出讓底價(jià)，重點(diǎn)在稀缺優(yōu)質(zhì)配套完善地塊布局，引導(dǎo)房企建設(shè)一批高品質(zhì)的改善性住房。在建的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目可以根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，第四代或類第四代建筑的綠化平臺(tái)和露臺(tái)，其水平投影面積不計(jì)入容積率和建筑面積，進(jìn)行商品房預(yù)售和不動(dòng)產(chǎn)登記。風(fēng)雨連廊、架空層、首層共享門廳、配套公共服務(wù)設(shè)施、公共適老設(shè)施、公共充電設(shè)施不計(jì)容積率。

合理調(diào)整飄窗和設(shè)備平臺(tái)管控要求，進(jìn)一步提升住宅使用功能的完整性。飄（凸）窗寬度可與房間等寬，出挑寬度不超過(guò)0.8米。中央空調(diào)設(shè)備平臺(tái)和分體式空調(diào)外機(jī)擱板可同時(shí)設(shè)置，不大于4.0平方米/戶的設(shè)備平臺(tái)不計(jì)入容積率和建筑面積。

適當(dāng)放寬建筑密度、綠化率、建筑高度等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)限制要求，在滿足國(guó)家相關(guān)規(guī)范要求的前提下，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)，可在原指標(biāo)5%幅度內(nèi)調(diào)整。

同時(shí)，支持（住宅小區(qū)）優(yōu)化小區(qū)配套服務(wù)。利用既有公共建筑改造為教育培訓(xùn)、酒店辦公或養(yǎng)老、幼兒托管、社區(qū)食堂等配套功能用房的，在滿足消防、用水、用電、排污、結(jié)構(gòu)安全、不影響相鄰利益關(guān)系和公示無(wú)異議的前提下，可無(wú)需辦理建設(shè)工程規(guī)劃方案變更手續(xù)，直接申請(qǐng)施工圖變更進(jìn)行建筑使用功能調(diào)整。新建住宅小區(qū)規(guī)劃方案應(yīng)配建幼兒園但尚未建設(shè)的，若周邊已有幼兒園并滿足幼兒就讀需求，經(jīng)論證，在符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的前提下，征得相關(guān)利害關(guān)系人意見，可變更為社區(qū)食堂、休閑健身、養(yǎng)老設(shè)施、教育培訓(xùn)、社區(qū)醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施。

優(yōu)化項(xiàng)目手續(xù)辦理。

全面提速保交房辦證。城區(qū)保交房項(xiàng)目辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證均參照處遺項(xiàng)目政策辦理。按照“證繳分離”的原則，實(shí)行“先證后稅（費(fèi)）、先證后訴、先證后責(zé)”。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)首次登記的，無(wú)需提交稅務(wù)結(jié)算證明。未辦理工程規(guī)劃核實(shí)和質(zhì)檢、消防線上驗(yàn)收的，由自然資源和規(guī)劃部門出具規(guī)劃認(rèn)定意見，住建部門出具房屋質(zhì)量鑒定備案情況函和消防評(píng)估合格證明，即可辦理樓棟總證。開發(fā)企業(yè)暫時(shí)無(wú)法繳清銷售環(huán)節(jié)稅款的，可提前到稅務(wù)部門申報(bào)。經(jīng)稅務(wù)部門核算出已銷售擬辦證商品房的稅款金額后將相關(guān)信息推送至不動(dòng)產(chǎn)登記中心，購(gòu)房業(yè)主個(gè)人繳納契稅和維修基金后即可辦理不動(dòng)產(chǎn)分證。

容缺辦理相關(guān)審批手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂土地出讓合同并在繳納不低于50%的土地出讓價(jià)款后，各相關(guān)職能部門可依申請(qǐng)容缺辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等行政審批；在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)須繳清土地出讓價(jià)款和相關(guān)費(fèi)用，補(bǔ)齊相關(guān)手續(xù)。

優(yōu)化竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目在面積、間距、退距、配套設(shè)施、停車位（庫(kù)）等方面與規(guī)劃審批存在的差距，在合理范圍內(nèi)的，據(jù)實(shí)辦理核實(shí)核驗(yàn)手續(xù)。在驗(yàn)收階段，建設(shè)單位已嚴(yán)格按照規(guī)劃審批方案進(jìn)行建設(shè)，因國(guó)家、省、市相關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)則發(fā)生變化，造成計(jì)容建筑面積、建筑面積超規(guī)劃審批規(guī)模的，免于行政處罰。在達(dá)到安全使用前提且滿足使用功能前提下，允許項(xiàng)目分期開發(fā)報(bào)建、分單位工程驗(yàn)收，消防、規(guī)劃、人防應(yīng)予以承諾制備案。

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