北京寫字樓租金加速筑底，市場(chǎng)去化量創(chuàng)年內(nèi)新高

9月26日 ，高力國(guó)際在北京發(fā)布2024年第三季度北京寫字樓市場(chǎng)報(bào)告。

報(bào)告顯示，截止到2024年三季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)“以價(jià)換量”成效顯著。從去年三季度凈吸納量開始回正后，市場(chǎng)已連續(xù)五個(gè)季度實(shí)現(xiàn)去化，累計(jì)去化總量接近40萬(wàn)平方米。根據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2024年三季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量達(dá)到11.6萬(wàn)平方米，繼去年三季度再次實(shí)現(xiàn)單季度超10萬(wàn)平方米的去化量。雖然三季度中關(guān)村市場(chǎng)迎來(lái)一個(gè)新項(xiàng)目，但由于該項(xiàng)目良好的預(yù)租表現(xiàn)，整體市場(chǎng)空置水平依舊小幅下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，回落至20%。市場(chǎng)需求的持續(xù)恢復(fù)主要是由市場(chǎng)成交租金持續(xù)下調(diào)導(dǎo)致的。在新租需求有限的市場(chǎng)環(huán)境下，更多的業(yè)主方采取了更加積極的租賃策略來(lái)吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈有效租金在三季度環(huán)比下降5.4%至262.1元每月每平米，前三季度累計(jì)降幅已超過(guò)13%。此外，5.4%的凈有效租金環(huán)比降幅也是自2018年本輪租金調(diào)整以來(lái)的最大單季降幅，市場(chǎng)租金正在呈現(xiàn)加速筑底的現(xiàn)象。

高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明表示，隨著甲級(jí)市場(chǎng)價(jià)格中樞持續(xù)下移，甲級(jí)樓宇的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)也在持續(xù)凸顯，跨資產(chǎn)類別的競(jìng)爭(zhēng)壓力持續(xù)加大。對(duì)比辦公樓市場(chǎng)三種資產(chǎn)類別在需求側(cè)的表現(xiàn)，從22年末疫情結(jié)束后的七個(gè)季度累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，只有甲級(jí)寫字樓實(shí)現(xiàn)了超過(guò)28萬(wàn)平方米的去化量，乙級(jí)和產(chǎn)業(yè)園均未能實(shí)現(xiàn)正凈吸納量。從目前的市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，整體新租需求仍處于緩慢恢復(fù)的過(guò)程中，跨資產(chǎn)類別的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度仍將維持高位，高性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)韌性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力將進(jìn)一步凸顯。

在降本增效的大環(huán)境下，企業(yè)正在積極利用租金下行的市場(chǎng)機(jī)會(huì)窗口進(jìn)行辦公職場(chǎng)的搬遷整合。高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，在5,000平米以上的大宗租賃成交中，搬遷類企業(yè)的需求在面積和數(shù)量上占比都超過(guò)了六成，意味著現(xiàn)在的租金水平正在撬動(dòng)企業(yè)產(chǎn)生辦公空間降本增效的需求，導(dǎo)致整體市場(chǎng)活躍度較去年出現(xiàn)大幅改善。然而，搬遷需求往往不會(huì)對(duì)市場(chǎng)創(chuàng)造新增需求，甚至?xí)霈F(xiàn)縮減面積整合等情況，因此在市場(chǎng)宏觀層面仍無(wú)法有效降低市場(chǎng)較高的空置水平。此外，我們觀察到，由于北京有很多大型企業(yè)都持有自有辦公物業(yè)，市場(chǎng)也在經(jīng)歷企業(yè)從市場(chǎng)化承租物業(yè)整合搬遷回自有物業(yè)的情況，這些需求收縮型市場(chǎng)行為正在一定程度上加大市場(chǎng)化辦公項(xiàng)目的去化壓力。

高力國(guó)際北京公司董事總經(jīng)理李娟認(rèn)為，未來(lái)一年，北京辦公樓市場(chǎng)空置率仍將在20%左右的高位運(yùn)行，市場(chǎng)仍然需要更長(zhǎng)的時(shí)間和耐心等待供需達(dá)到新的平衡。雖然市場(chǎng)并沒(méi)有整體性的租金企穩(wěn)的趨勢(shì)，但各寫字樓板塊所屬的產(chǎn)業(yè)特性不盡相同，因此市場(chǎng)可以從明年開始關(guān)注結(jié)構(gòu)性或區(qū)域性的底部機(jī)會(huì)。

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