新政激活上海外環(huán)外樓市：新盤觸發(fā)積分，非滬籍購房占比提升

“滬七條”新政落地尚未滿月，上海樓市“主力”外環(huán)外不愁賣了。

“首日認籌率200%，奉賢3年內(nèi)首個觸發(fā)積分項目。”10月23日，位于上海市奉賢新城的龍湖·觀萃發(fā)布認購海報，該項目認購首日便確定觸發(fā)積分。

這并非個例。界面新聞了解到，位于浦東金橋的象嶼聯(lián)發(fā)·金海汀雲(yún)臺也將成為新政后又一個外環(huán)外觸發(fā)積分新盤。

象嶼地產(chǎn)相關(guān)人士告訴界面新聞，“今天我們（10月23日）是認籌第四天，認籌期還沒最終結(jié)束。已經(jīng)確定觸發(fā)積分了，目前認籌數(shù)在210組以上，結(jié)果比我們想象的要好些?！?/p>

上述人士表示，“滬七條”之后，外環(huán)外整體熱度確實有所提升，該項目的客戶量比較大，目前還沒統(tǒng)計到新政擴容群體的比例?！靶抡采w的可能有，估計比例也不會很高，主要還是市場熱度起來了，客戶比較有信心。”

9月29日，上海再出7條樓市新政，其中之一就是縮短非滬籍居民購買外環(huán)外住房所需繳納社?；騻€稅年限：對非滬籍居民家庭以及單身人士購買外環(huán)外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，從“購房之日前連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)減為“購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上”。

上海此次對外環(huán)外的購房限制進一步放開，源于市場需求。

對于上海而言，外環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)量有限，而外環(huán)外是新盤集中推出的區(qū)域。在業(yè)內(nèi)看來，上海外環(huán)以外是樓市交易的“基石”。以2023年上海新房成交為例，外環(huán)以外約占全市七成的量，二手房外環(huán)以外約占五成，這部分交易穩(wěn)步釋放有助于全市交易釋放。

此外，從供應(yīng)方面來看，2023年共有12批次房源集中供應(yīng)入市，總計集中供應(yīng)315個項目，其中外環(huán)外占比231個，占比七成以上。

2024年亦是如此，截至10月23日，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的最新數(shù)據(jù)，上海目前新房顯性庫存共68915套，其中外環(huán)外共56205套，套數(shù)占比達81.55%。

截圖自網(wǎng)上房地產(chǎn)。

外環(huán)外樓市亟待激活。

從當(dāng)前外環(huán)外新盤陸續(xù)觸發(fā)積分可看出，“滬七條”落地效果初步顯現(xiàn)。

日前，界面新聞記者也從上海市房管局獲悉，新政落地三周，外環(huán)外區(qū)域市場交易活躍度提升。9月30日-10月17日，一手住房外環(huán)外項目來訪量增幅為28%，高于全市平均增幅。

同時，二手住房外環(huán)外成交占比提高至57%。其中，100平方米以下的剛需住房成交占比提高至77%；在縮短增值稅征免年限的政策利好下，次新房成交占比有所上升。

據(jù)了解，新政實施以來，外環(huán)外一手住房項目預(yù)定成交中，“滬七條”擴容需求預(yù)定成交占10%左右。

10月以來，“滬九條”“滬七條”兩個政策擴容的群體購買住房約1730套，占同期成交量的15%。自“滬九條”實施以來，支持的購房群體已購一二手住房約19400套，占同期成交量的19%

據(jù)上海鏈家統(tǒng)計，國慶期間，受到節(jié)假日和政策利好的雙重刺激，上海新房帶看及成交量顯著增長，其中外環(huán)外成交量增長強勢。

“十一”期間，上海累計成交新房905套，同比提升126%，日均成交113套，是新政前一周日均成交量的3.5倍。其中，外環(huán)外成交806套，占比89%，新政對外環(huán)外區(qū)域的刺激效果更為強勁。

五大新城的累計成交達到476套，同比提升了290%，是新房整體漲幅的2倍，日均成交68套，是新政前一周日均成交量的近3倍?！拔宕笮鲁侵刑嵘蠲黠@的是松江，松江區(qū)域的日均成交量提升了371%，遠超其他區(qū)域?！鄙虾ｆ溂冶硎尽?/p>

而且，外環(huán)外非滬籍購房客占比提升。

從新房成交客戶結(jié)構(gòu)來看，外環(huán)外非滬籍購房客戶的占比從34%上升至49%，首訪客戶的成交占比也從41%增長至45%。其中，有18%的購房客戶是新政前由于限購政策而無法購房的群體。

二手房方面，上海鏈家指出，外環(huán)外成交占比提升也很明顯，國慶期間，外環(huán)外成交占比47%，高于新政前2月平均水平41%。

整體而言，新政之后，市場的供需關(guān)系得到進一步優(yōu)化，政策的引導(dǎo)使得購房者的信心有所增強，購房需求也得到更合理的釋放。

象嶼地產(chǎn)相關(guān)人士告訴界面新聞，基于市場熱度明顯提升，開發(fā)商信心增加，“所以這一批（上海第六批）土拍我們也繼續(xù)報名，繼續(xù)補地了，準備去閔行?！?/p>

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