首頁即時動態(tài) 多輪競拍、刷新樓面價青島、南京高溢價地塊背后有何邏輯？

多輪競拍、刷新樓面價青島、南京高溢價地塊背后有何邏輯？

來源：家居百科時間：2024年06月21日 13:12

6月20日，青島市嶗山區(qū)王家村地塊刷新青島樓面價，競價364輪，溢價率37.23%，最終由青島海業(yè)益佳地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“海業(yè)益佳”）以18.9億元斬獲，樓面價39516元/平方米。

而6月19日，在土地減量提質(zhì)的情況下，南京公開拍賣3宗低密度宅地，總攬金約22.82億元。其中，夫子廟地塊溢價率均超20%，而建鄴區(qū)雙閘街道住宅用地成為南京第二高價地。

在其他城市地塊撤拍頻發(fā)、底價成交成為主流的同時，青島、南京土地高溢價成交的背后有何邏輯？

溢價率37.23%，嶗山地塊刷新青島樓面價

6月20日，青島掛牌出讓2宗涉宅地，分別位于嶗山區(qū)王家村板塊、城陽區(qū)白云山板塊各一宗，總起始價18.88億元。最終2宗宅地一宗溢價、一宗底價成交。

值得關(guān)注的是，嶗山區(qū)王家村35號地塊競爭尤為激烈，其也是青島二批次中“含金量”最高的地塊。該地塊起始價13.75億元，起始樓面價28796元/平方米，也是嶗山區(qū)起始樓面價最高的住宅用地；占地面積21705.6平方米（32.56畝），容積率2.2，規(guī)劃建筑面積4.78萬平方米。

此次共有中海地產(chǎn)、海信地產(chǎn)、海業(yè)益佳三家競買人參與競拍，最終經(jīng)過364輪競價，由海業(yè)益佳以總價18.87億元斬獲，成交樓面價39516元/平方米，溢價率37.23%，該樓面價刷新了嶗山高價地紀(jì)錄，而在去年嶗山高價地樓面價為25185元/平方米。另外，嶗山區(qū)王家村35號地塊樓面價還超過了2010年出讓的市南區(qū)萊陽路8號地塊（樓面價33901元/平方米），成為青島樓面價最高地塊。

中指研究院高級分析師謝東暉表示，嶗山區(qū)王家村35號地塊位于嶗山區(qū)規(guī)劃梅嶺東路以南、規(guī)劃石老人一路以東，為嶗山石老人前海一線的“城中村”王家村社區(qū)拆遷改造用地中第一個出讓地塊。該地塊毗鄰金家?guī)X板塊，地處價值高地，附近擁有眾多高端項目競品，住宅均價約60000元/平方米，區(qū)域房價位列青島之最，且周邊配套齊全。此次土拍的高溢價成交，體現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)地塊的價值和潛力，也反映出房地產(chǎn)市場尤其是高端項目市場在挑戰(zhàn)中仍蘊(yùn)含著機(jī)遇。

相比之下，同在當(dāng)天出讓的城陽區(qū)白云山地塊就顯得冷清。其由青島悅銘置業(yè)有限公司以底價5.13億元斬獲，樓面價5007元/平方米。該地塊位于城陽街道白云山路以東、春陽路以北，占地面積64057平方米，容積率1.6，規(guī)劃建筑面積10.25萬平方米。

樓面單價約4.4萬，南京誕生“第二高價地”

值得注意的是，近日不僅青島出現(xiàn)了地塊高溢價成交。6月19日，南京公開拍賣3宗低密度宅地，總起始價19.7億元。最終3宗地塊平均溢價率達(dá)到13.59%，總攬金約22.82億元。

其中，建鄴區(qū)雙閘街道住宅用地經(jīng)歷競價47輪，被奧體建設(shè)以總價17.4億元拿下，成交樓面價43888元/平方米，溢價率15.23%，該樓面價位居南京TOP2，僅次于由葛洲壩于2016年5月斬獲的中國府地塊；秦淮區(qū)夫子廟街道住宅用地，經(jīng)過25輪競價，由中堃置業(yè)以總價4.6億元拿下，成交樓面價35084元/平方米，溢價率20.42%；溧水區(qū)永陽街道住宅用地，掛牌起始價0.78億元，經(jīng)5輪競價，被南京昱臨置業(yè)以0.82億元拿下，成交樓面價6305元/平方米，溢價率5.13%。南京三宗地塊溢價成交離不開地塊的優(yōu)質(zhì)屬性。

南京房地產(chǎn)學(xué)會副會長孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，此前南京宣布2024年供地計劃，全市商品住宅用地供應(yīng)計劃僅240公頃，較去年減少51.3%。本次土拍是供應(yīng)計劃官宣后的首次土地出讓，僅3宗地塊，少而精，體現(xiàn)出供地的克制，減量提質(zhì)，也是遵循市場規(guī)律下對市場的保護(hù)。

此外，“本次3宗地塊為近十年來南京推出的容積率最低的優(yōu)質(zhì)地塊，容積率最低僅1.01，且地塊公共配套、自然稟賦優(yōu)越，可打造城市中心罕見的低層高品質(zhì)改善型住宅，很可能會引領(lǐng)南京新房市場品質(zhì)再提升?！泵舷檫h(yuǎn)表示，3宗地塊全部溢價成交，體現(xiàn)出房企的積極性很高，說明“減量提質(zhì)”的供地策略正在收效，對南京樓市也將帶來信心的提升，傳遞出穩(wěn)中向好的市場信號。

各地土拍市場冷熱分化明顯

相比之下，今年廣州的土地市場一直不樂觀。6月20日，廣州花都區(qū)公開出讓2宗住宅用地，一宗底價成交，一宗終止出讓。其中，花都區(qū)CA0303017地塊由廣州花都城投西城經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司以底價6.7744億元摘得，樓面價9000元/平方米；宗地面積43169.84平方米，容積率2.8。這也是廣州今年成功出讓的第三宗宅地。

2024年至今，廣州一共成交了7宗涉宅地塊，但其中有4宗為去年掛牌，均于今年1月成交。真正屬于2024年掛牌并成交的僅有3宗，均為底價成交?；仡欉^去五年，廣州每年保持至少40多宗涉宅地塊成交，且土拍成交多發(fā)生在上半年。

此外，原定于同日出讓的花都區(qū)車城大道以北、嶺東路以西CB0106022地塊因故終止，該地塊起始價10.9786億元，起始樓面價5080元/平方米。而自今年1月以來，廣州共已發(fā)布超30條事關(guān)土地終止出讓或延期出讓的公告。

由此可見，目前土拍市場冷熱分化明顯。對于今后的土地市場，克而瑞分析人士表示，近期從中央到地方，刺激政策密集出臺，一定程度上提振了市場信心，但政策落地的效果仍需時間檢驗(yàn)，意味著短期銷售回暖再傳導(dǎo)至企業(yè)投資同樣需要經(jīng)歷底部修復(fù)階段，因此短期房企投資意愿難有大幅度提升，謹(jǐn)慎和聚焦是主旋律。

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