北京“鶴崗”，首付10萬一套兩居？！

新房進度提醒：

首付50萬起，89平一梯兩戶低密度洋房，

大興興宏雅苑共有產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)房在售，無需搖號，先到先得戳小程序聯(lián)系

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哈嘍大家好，我是血拼哥！

聽說了嗎？現(xiàn)在延慶的房價，53萬就能拿下一套兩室一廳。

首付只需10萬左右，月供大約1800……

新聞一出，延慶被網(wǎng)友戲稱北京的“鶴崗”！

先是北京附近的張家口下花園，再有天津京津新城初步鶴崗化，如今，北京六環(huán)外的延慶也開始萌芽？

No.1北京「鶴崗化」片區(qū)不止一處？

血拼哥打聽了下這個房子情況，

房子位于延慶區(qū)康莊興隆街1號小區(qū)，是一套76平米的兩居，掛牌售價僅53萬，單價不足7000元/平，據(jù)置業(yè)顧問說，還有談價空間。

按目前北京的房貸政策，首付大概10萬+，月供不到2000元，

「鶴崗化」味道濃厚。

但是目前大中介網(wǎng)站沒有這么低的房子了。

血拼哥查了下延慶康莊鎮(zhèn)的這些房子，一般南北通透、光線充足，附近有八達嶺長城和野鴨湖濕地公園，空氣環(huán)境也好。雖然不是老城區(qū)，但是附近一公里有幼兒園，中小學(xué)，配套并不荒蕪。

但是該小區(qū)有房源去年10月掛牌至今，10個多月沒有成交。

回想2018年延慶共產(chǎn)房中交富力·雅郡1.8萬/平申購開盤的場景，難免令人發(fā)出「見證歷史」的感慨。

但是北京，像這樣總價不到60萬的房子里，延慶并不占大頭。

作為北京市二手房均價“吊車尾”的區(qū)，延慶8月二手房掛牌均價只有16972元/㎡，

另外未超2萬/平的還有密云、平谷均。

但是在大中介，總價50萬左右的在售住宅里，占比最多的卻不是這三個區(qū)的房子，

首付10萬左右普通住宅大多集中在房山。

房山真的正在『鶴崗化嗎』？

其實真實的市場并沒有那么瘋狂。

血拼哥看到，總價60萬以下的二手房源中，之所以房山最多，不是因為房山單價最低，而是因為戶型面積房山真的很小，三四十平的戶型非常多。房山即便是燕山的房價也在一萬附近搖擺。

但是，房山二手房掛牌均價同比去年8月跌幅達20.3%，是全北京16區(qū)跌幅最大的。

數(shù)據(jù)來源：安居客

從區(qū)域內(nèi)各板塊價格來看，除長陽、良鄉(xiāng)、閻村以外，其他多個板塊價格已降至1萬+，甚至有三個板塊直接跌破一萬。

總體看，雖然北京也有首付10萬左右的房子了，但是并不代表這些區(qū)域的房子沒價值了。

這些區(qū)域房價下滑嚴重涉及多種因素：

1.過度開發(fā)：房產(chǎn)市場供應(yīng)過剩，導(dǎo)致價格下跌。

2.產(chǎn)業(yè)與人口不匹配：產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口增長未能與房產(chǎn)建設(shè)同步。

3.輻射效應(yīng)有限，交通不便，導(dǎo)致較遠片區(qū)難以享受到城市的發(fā)展紅利。

針對房山，問題就暴露的更清晰了：

第一，配套建設(shè)發(fā)力，但成型產(chǎn)業(yè)空白。

大學(xué)城是亮點，但是簡單來說“產(chǎn)學(xué)研”模式重點是在人才培養(yǎng)，對于區(qū)域經(jīng)濟帶動力實在有限。

沒有強勢產(chǎn)業(yè)，樓市沒有第一層價格支撐。

第二，進城通勤效率差，鏈接北部產(chǎn)業(yè)區(qū)費力。

房山線，能夠比較快速便捷的鏈接豐科園、其次麗澤。

再往北就比較費時費力了，而北京產(chǎn)業(yè)格局上，北部企業(yè)明顯比南城多、比南城強勢。

所以除本地人群以外，房山能夠承接的外溢人群不多。

第三，房山庫存量也不算少。

近兩年供應(yīng)的項目去化情況普遍不夠理想，再往前數(shù)部分陳年老盤有余量、還有回遷房，而今年的土拍，房山還貢獻了3宗地……

*2022年后入市項目案名/獲批套數(shù)/網(wǎng)簽套數(shù)/網(wǎng)簽去化率

北京在售新盤真實網(wǎng)簽情況（最新版），后臺回復(fù)「網(wǎng)簽」可獲取。

在市場行情普遍下滑狀態(tài)下，房山就更顯艱難了。

當然，房山并不是一個不能買的區(qū)域。

?首先價格很適合剛需。

?并且如果恰好你是在南城工作，是可以考慮的。

?在選擇上，臨鐵盤所擁有的生活便捷度及將來流通性更好。

?就板塊來講，長陽、良鄉(xiāng)優(yōu)先考慮。

No.2 如何避免卷入「鶴崗化」

經(jīng)驗告訴我們，幾乎所有問題都需要辯證來看，一刀切的答案要不得。

就像上面這個問題，每套房子情況不同，很難有標準答案，

但是我們可以根據(jù)概率屏蔽一些風險。

安居客數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，和過去一年對比，無論是戶型、面積還是區(qū)域，很難找到均價漲跌的規(guī)律，相比而言，樓齡的規(guī)律更明顯。

北京二手房均價，樓齡5年以內(nèi)的新房、次新較5年以上的二手房均價更穩(wěn)定。

注意，不吹不黑，理性看待，新房也有破發(fā)的案例，一房一價，大家理性判斷。

今年的新房市場可以說分化嚴重，不少項目今年的網(wǎng)簽單價明顯低于去年，

但，也有新房的價格依然堅挺，且去化速度并不慢。

這些趨勢也可以作為我們置業(yè)方向的參考因素。

基于項目的網(wǎng)簽信息，有機構(gòu)統(tǒng)計了104個項目樣本中，只有15個新房今年的網(wǎng)簽單價高于去年，其余都低于去年。

從區(qū)域來看，昌平區(qū)和海淀區(qū)的新房網(wǎng)簽單價2024年略高于2023年。

通州區(qū)的新房同比去年下跌了1.9%，跌幅最小。

可能因為受今年2月6號“雙限”政策優(yōu)化的影響，關(guān)注的人群變多，

且同樣是地鐵6號線延線，位于物資學(xué)院站的萬科東廬只比璽悅朝陽多坐兩站地，單價卻低于2萬元/平，價格優(yōu)勢凸顯。

跌幅最多的是房山區(qū)，今年的價格較去年跌了7.8%。

當然，處于同樣境況的還有順義區(qū)，新房價格同比下跌6.5%。

另外，根據(jù)該機構(gòu)數(shù)據(jù)，新房項目中，總價越高的，今年的價格同比去年越抗跌！

其中，500萬以下的新房，最不扛跌，同比下跌了6.5%；其次是700-900價格的新房，同比下跌了3.7%。

而1100萬以上的項目，價格非常穩(wěn)定，2024年的價格較2023年沒有明顯變化。

所以，新房市場純改善型產(chǎn)品，一般更扛跌。

注意，以上結(jié)論均為概率，每個房子情況不一樣，需要具體分析。

最后，觀察指導(dǎo)價與網(wǎng)簽均價發(fā)現(xiàn)，順義房山成交均價與指導(dǎo)價差距最大，

也就意味著這兩個區(qū)降價最狠。

典型如順義LHYHY，指導(dǎo)價在3.9萬元/平左右，而今年實現(xiàn)成交價只有2.4萬元/平。

LJYHF指導(dǎo)價4.2萬/平，網(wǎng)簽均價39863元/平

GYDH指導(dǎo)價4.2萬/平，網(wǎng)簽均價38000元/平

后臺回復(fù)「0829」查看項目名。

而價差最小的依舊是海淀。

最后，奉上2024年截止到8月，「最不扛跌」和「最抗跌」的項目top8統(tǒng)計表。

后臺回復(fù)「抗跌」獲??！

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